Недострой: как требовать свою недостроенную квартиру разъяснил Верховный Суд
Участие в долевом строительстве многоквартирных домов для многих нуждающихся в жилье граждан представляется финансово выгодным, нежели приобретение уже готовой квартиры в сданном в эксплуатацию доме. Несмотря на очевидные риски, в подавляющем большинстве случаев исходящих от недобросовестных застройщиков, количество дольщиков с каждым годом неуклонно возрастает. К сожалению, также возрастает и число лиц, оплативших строительство своей квартиры, но так ее и не поучивших.
С многочисленными вопросами, касающимися нарушения прав дольщиков, недавно разбирался Верховный Суд РФ, Судебная коллегия по гражданским делам которого приняла во многих аспектах знаковое решение, отменив постановления нижестоящих судов об отказе в удовлетворении исковых требований жительницы Тюмени о признании права собственности на жилье в недостроенном многоквартирном доме.
Фабула дела такова:
Застройщик в Тюмени, некое общество с ограниченной ответственностью, приступило к возведению многоквартирного дома. Истица давно подыскивала себе однокомнатную квартиру, и посчитала для себя выгодным приобретение жилплощади в порядке долевого участия в еще недостроенном доме. С помощью специалистов она провела аудит документов на строительство МКД, подписала договор долевого участия и оплатила застройщику предусмотренную условиями договора денежную сумму.
Собранных с дольщиков денежных средств хватило только на возведение коробки дома. Дальнейшие строительные работы на объекте оказались невозможными в связи с признанием Арбитражным судом фирмы-застройщика банкротом. Дольщица обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на квартиру на основании заключенного договора долевого участия. Свои требования мотивировала имеющейся в натуре квартирой, расположенной в недостроенном девятиэтажном жилом доме.
Районный суд удовлетворил требования истицы, но апелляционная инстанция его отменила. С такой позицией не согласился Верховный Суд РФ, который разъяснил, каким образом дольщик может требовать свою квартиру в недостроенном доме.
Действующим законодательством не предусмотрен запрет на регистрацию права собственности незавершенного строительством объекта недвижимости. Районным судом установлено, что заявительница в полном объеме выполнила свои обязательства по договору долевого участия - оплатив застройщику 100% стоимости однокомнатной квартиры. Далее в отношении застройщика была введена процедура банкротства и назначен арбитражный управляющий, подписавший с неким жилищно-строительным кооперативом договор, в соответствии с которым ЖСК обязуется завершить строительство девятиэтажки и ввести ее в эксплуатацию.
Также условия договора предусматривали исполнение ЖСК обязательств застройщика в отношении дольщиков согласно подписанным ранее договорам долевого участия в строительстве. Суд второй инстанции, отменяя решение районного суда, пришел к выводу, что женщина заключила договор не с ЖСК, а с другим предприятием, обязательства которого не имеют отношения к жилищно-строительному кооперативу.
Верховный Суд РФ, изучив материалы дела по иску гражданки, признал позицию апелляционного суда ошибочной, указав, что:
Статьей 218 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность приобретение человеком права собственности на новую вещь, изготовленную с соблюдением требований действующего законодательства. Право на участие физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов, как на один из способов приобретения права собственности на жилье охраняется Конституцией РФ.
Правоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, которым предусмотрено признание объекта долевого строительства жилым помещением, подлежащим передаче участнику долевого строительства после его ввода в эксплуатацию.
Статьями 309 и 310 Гражданского кодекса РФ запрещен односторонний отказ от исполнения принятых по договору обязательств или изменения его условий. В рассматриваемом случае, как указал Верховный Суд, в нарушение названной нормы права в установленный договором срок истице квартиру не предоставили в связи с незавершением строительства дома. На основании судебного акта жилищно-строительный кооператив получил объект для завершения строительства. Однако на тот момент дом был построен на 78%, в том числе, была построена и квартира, закрепленная за истицей договором долевого участия. Таким образом, выполненные застройщиком строительные работы в виде права на объект незавершенного строительства переданы кооперативу с включением доли, оплаченной истицей.
Мотивируя свое решение, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ ссылалась на актуальное судебное правоприменение - Постановления пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда, № 10 и № 22 от 29 апреля 2010 года соответственно, на статью 130 Гражданского кодекса РФ, а также на положения Закона "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним".
По мнению Верховного Суда, признание за дольщиком права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости является одной из мер механизма правовой защиты участника долевого строительства. Замена застройщика в ходе долгостроя не может служить основанием для прекращения обязательств по передаче истице спорной квартиры, поскольку она, как участник долевого строительства добросовестно исполнила свои обязательства, и вправе рассчитывать на исполнение своих обязательств другой стороной договора.
