Задаток и аванс правила применения по договорам купли-продажи

При сделках с недвижимостью, да и не только с недвижимостью, стороны охотно пользуются такими инструментами, как аванс и задаток. Из-за некоторой внешней схожести, между ними имеются существенные различия, которые необходимо учитывать, чтобы не столкнуться в дальнейшем с проблемами материального характера.

По результату рассмотрения одного из дел Судебная коллегия Верховного Суда дала разъяснения о выборе платежного инструмента - задаток или аванс, и о порядке и способе его правильного оформления.

Предыстория вопроса

Несколько лет назад Шандинский решил купить у Плюханова домовладение. Он передал продавцу 45 000 рублей, и тот выдал ему расписку в получении денежных средств и обязательством заключить договор купли-продажи дома и земельного участка в следующем году. Однако ни в следующем, ни в другие годы соглашение о продаже недвижимости так подписано и не было. Поскольку Плюханов отказывался возвращать деньги несостоявшемуся покупателю, последнему не оставалось ничего иного, как обратиться в суд.

Доказательством по делу выступила расписка продавца, в которой полученная им денежная сумма была прописана как задаток. Тем не менее, районный суд расценил ее как аванс и постановил возвратить средства покупателю, поскольку основной договор заключен не был.

Апелляционный суд с таким выводом не согласился, полученные денежные средства признал задатком на том основании, что именно такая форма платежа была прописана в расписке. Однако в возврате задатка покупателю суд второй инстанции все же отказал, пояснив, что назначением задатка является обеспечение исполнения договора купли-продажи. А раз Шандинский не направил Плюханову свои предложения по заключению основного договора, и не представил доказательств, что отчуждение домовладения не состоялось по вине продавца, то задаток не возвращается покупателю.

Решение Верховного Суда по делу

С этим выводом апелляционного суда уже не согласилась Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Судка РФ. По ее мнению, полученная продавцом сумма действительно по своей юридической природе является задатком. Однако иск покупателю должен быть удовлетворен и продавец должен вернуть ему сумму задатка.

Свои выводы Верховный Суд обосновал диспозицией пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, указав, что если в оговоренный срок ни одна из сторон соглашения не выступит с инициативой о заключении основного договора купли-продажи, данное обязательство заканчивается.

Законодательством не предусмотрена обязанность покупателя совершать активные действия после уплаты задатка путем направления продавцу оферты для заключения основного договора по дому и участку. Отсутствие таких действий со стороны покупателя не может повлечь для него каких-либо негативных финансовых последствий, если в соглашении о задатке специально не оговорена такая обязанность покупателя. Таким образом, покупатель не может быть обвинен в бездействии и лишен права требования возврата задатка.

Чему отдать предпочтение - задатку или авансу

Не всегда покупатель и продавец при заключении договора разделяют понятия задатка и аванса, что в дальнейшем приводит к разного рода недоразумениям и проблемам финансового характера для одной из сторон сделки.

Обеспечиваемая задатком гарантия проведения сделки носит, конечно же, условный характер. Продавец может спокойно продать квартиру третьему лицу по завышенной стоимости, возвратив первоначальному покупателю задаток в двойном размере. Представленная ниже таблица поможет разобраться с особенностями этих двух форм платежей.

В судах не утихают споры, что считать задатком, а что авансом. Судебная практика по делам данной категории достаточно единообразна. Если отсутствует соглашение о задатке в письменном виде, суды будут считать полученную продавцом сумму авансом.

Таким образом, если вы желаете обеспечить заключение основного договора купли-продажи именно задатком, необходимо не только составить и подписать соглашение о задатке. В данном документе необходимо прописать все правовые условия передачи денежных средств, характерных для задатка. Также указав, что принимаемая продавцом дома или квартиры сумма является именно задатком.