Купля-продажа недвижимости - как не попасться на удочку недобросовестных супругов
Совершая дорогостоящую покупку - приобретая квартиру, дом, земельный участок, автомобиль, покупатель всегда принимает на себя некоторые риски, связанные с возможным обманом со стороны продавца. Эти риски многократно возрастают, если продавцом выступают недобросовестные супруги.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда рассмотрела на днях одно из дел данной категории и разъяснила, как спастись добросовестным покупателям от "семейного" оспаривания договора купли-продажи.
Фабула дела
Несколько лет назад гражданин Ивлеев сделал заем в размере 6 млн. долларов у компании "Ларс Махен". Супруга покупателя Ольга письменно выразила свое согласие с займом, а нотариус его удостоверил. Средства были израсходованы на строительство жилого дома. Через год Ивлеев построил дом и оформил на него право собственности. Поскольку долг перед кредитором погашен не был, он передал домовладение в залог "Ларс Махен" в качестве обеспечительной меры. В доме же проживал сам Ивлеев вместе с семьей.
Однако спустя два года жена оспорила договор залога в суде, указав, что об обеспечении возврата долга она узнала месяц назад и своего согласия на передачу дома в залог не давала. Просила суд признать договор недействительным.
Закон конкретизирует условия трудной жизненной ситуации, приемлемые для применения льготного периода в обязательствах заемщика по исполнению положений ипотечного договора. К ним относятся:
Судебное разбирательство
Районный суд отказал истице в удовлетворении ее требований, указав, что она не представила доказательств того обстоятельства, что кредитор знал об отсутствии ее согласия на проведение сделки.
Суд второй инстанции отменил решение нижестоящего суда, обосновав свою позицию тем, что истица согласно положениям действующего законодательства не обязана доказывать данный факт. Кроме того, ответчиком не были представлены доказательства, что истице была поставлена в известность о передаче дома в залог. Апелляционный суд отнесся критически к заявлению кредитора о нотариальном согласии супруги Ивлеева на получение займа, указав на отсутствие связи между займом и ипотекой.
Позиция Верховного Суда
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда признала выводы суда второй инстанции ошибочными. Согласие истицы на получение ее супругом займа содержало следующую формулировку:
.. получение кредита на любых условиях по усмотрению супруга...
То есть, жена, ознакомившись с договором займа, выразила согласие с любыми действиями мужа с заемными средствами, в том числе, и с оформлением домовладения в залог в качестве обеспечения возврата долга. Это было одним из условий кредитного договора.
Верховный Суд принял во внимание, что договор займа Ивлеева не оспаривала, а действия обоих супругов и кредитора указывают на то, что в течение длительного периода времени стороны договора фактически признавали заем и залог действительными сделками.
Как обезопасить себя при сделках с недвижимостью
Следует признать, от рисков быть обманутым недобросовестными супругами при покупке недвижимости нет стопроцентной гарантии, не для покупателя, не для залогодержателя. Единая база ЗАГС, позволяющая проверить матримониальное положение продавца, будет готова к использованию только в 2021 году. А пока рекомендуется следовать следующим мерам предосторожности.
Продавец состоит в браке:
- письменное согласие супруга на проведение конкретной сделки удостоверить у нотариуса. Именно сделки с конкретным объектом недвижимости, а не универсальным согласием на проведение всех сделок;
- при подписании договора купли-продажи получить собственноручную отметку второго супруга на обоих экземплярах документа о его ознакомлении с условиями сделки и согласием на ее проведение, подтвержденную подписью второго собственника.
Продавец утверждает, что не состоит в браке:
- потребовать у продавца предоставление документов, свидетельствующих о его семейном положении;
- внимательно исследовать паспорт продавца. Новый паспорт, полученный непосредственно перед сделкой, должен заставить покупателя задуматься;
- получить от продавца письменный, удостоверенный нотариусом документ, подтверждающий, что он не состоит в браке;
- в договоре купли-продажи указать одним из условий заверение об обстоятельствах, предусмотренное статьей 431.2 Гражданского кодекса, а именно: продавец заверяет, что не состоит в браке, однако при обмане, он будет должен выплатить крупную неустойку.
- установить всех лиц, зарегистрированных вместе с продавцом, и проверить их семейное положение.
Как было отмечено выше, стопроцентной защиты от действий недобросовестных супругов не существует. Тем не менее, указанные меры во многих случаях оказываются эффективными и способны уберечь покупателя от крупных проблем с приобретенной недвижимостью в будущем.
