Запрет права собственности на недостроенную квартиру
Проблемы дольщиков, с которых застройщик собрал деньги для финансирования строительства многоквартирного дома, но не оказался не в состоянии исполнить принятые на себя обязательства, носят далеко не единичный характер.
На днях Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ рассмотрела дело, в котором дольщики заявили исковые требования о признании их права собственности на недостроенные квартиры в связи с банкротством застройщика. Верховному Суд пришлось отменить три решения нижестоящих судов и разъяснить ошибочность их выводов.
Обстоятельства дела
Девелопер начал возведение многоквартирного дома еще в 2013, не имея на руках необходимых согласований и разрешительной документации. Строительство велось за счет средств, привлеченных по договорам долевого участия с физических лиц, пожелавших стать в будущем владельцем квартиры на фантастически выгодных финансовых условиях. Застройщик продавал одни и те же квартиры по нескольку раз.
В связи с выявленными надзорными органами многочисленными нарушениями строительство было остановлено в 2014. В следующем году Арбитражный суд признал застройщика банкротом.
На тот момент строительство дома не было завершено на 47%. То есть, большинства квартир фактически не существовало, объект недвижимости не был введен в эксплуатацию. Тем не менее, несколько дольщиков приняли решение обезопасить себя от действий нового застройщика, который продолжил строительные работы, и в судебном порядке признать свое право на недостроенные квартиры, денежные средства на которые были ими переданы девелоперу по договорам долевого участия.
Выводы судов первой и второй инстанции
Районные суды отказали в удовлетворении исковых требований о признании за истцами права собственности на несуществующие квартиры. Однако суд апелляционной инстанции отменил судебные акты и вынес новое решение о признании права собственности дольщиков на это жилье. Свое постановление суд мотивировал необходимостью защиты законных интересов дольщиков, основанных на неукоснительном соблюдении условий договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Суд пришел к выводу, что права этих лиц должны быть защищены вне зависимости от незавершенности строительством объекта и отсутствием в натуре выделяемых в собственность квартир.
Суд не принял во внимание возражения ответчика в части заявления прав на рассматриваемые квартиры и другими участниками долевого строительства, а также то обстоятельство, что новый девелопер внес существенные изменения в проект, из-за которых произошло наложение одних квартир на другие.
Решение Верховного Суда по делу
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда отменила все судебные акты по делу, указав на ошибку нижестоящего суда, выразившуюся в решении признать за третьими лицами права собственности на несуществующие в натуре квартиры как на долю в общей долевой собственности. Возникновение такого права не предусмотрено материальным законодательством и условиями договора долевого участия.
Верховный Суд отметил, что дольщик вправе оформить собственность только на достроенную квартиру, при отсутствии несовпадений ее границ. Касательно гарантий дольщиков на получения квартир после возведения дома, судебная коллегия указала на возможность обращения в суд с соответствующими исковыми требованиями к надлежащему ответчику.
Практические рекомендации юристов дольщикам
В рассмотренном судом деле имело место наложение границ одних квартир на границы других. Кроме того, на одну квартиру претендовало несколько дольщиков.
При таких обстоятельствах дольщик должен обратиться к новому девелоперу с заявлением о переоформлении договора долевого участия. Верховный Суд своим решением воспрепятствовал получение одними дольщиками приоритета над другими. И этот вывод может быть использован сторонами процесса при рассмотрении дел данной категории в районных судах, поскольку при рассмотрении споров нижестоящие суды обязаны принимать во внимание позицию Верховного Суда по предмету аналогичных исков.
Такая судебная практика подтверждается позицией Верховного Суда.
В рассмотренном же выше случае, степень готовности дома не давала возможности определения долей. В отношении первого застройщика была инициирована процедура банкротства. При таких условиях Судебной коллегией были обоснованно применены положения параграфа 7 главы 9 Закона "О банкротстве", устанавливающие необходимость наличия подписанного передаточного акта или разрешения на ввод дома в эксплуатацию для оформления права собственности на квартиры.
