Сделки с недвижимостью, требующие нотариального удостоверения
В связи с принятыми за текущий год многочисленными поправками в действующее законодательство многие граждане, совершающие сделки с принадлежащим им недвижимым имуществом, демонстрируют непонимание, в каких случаях купля-продажа квартиры или жилого дома должна быть нотариально удостоверена, а в каких нет.
Основываясь на актуальной редакции Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости", специалисты Росреестра предоставили следующие разъяснения:
Законом предусмотрена обязательность заверения у нотариуса только несколько видов сделок с объектами недвижимого имущества, а именно:
1. Сделки, затрагивающие распоряжение недвижимостью при опеке или при доверительном управлении.
2. Купля-продажа, дарение долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. То есть, например, договор купли-продажи жилого дома находящегося в долевой собственности должен быть удостоверен нотариусом.
3. При отчуждении недвижимого имущества, находящегося в собственности у несовершеннолетнего или гражданина, признанного ограниченно-дееспособным.
4. Все сделки с недвижимостью, регистрируемые по документам, направляемым в Росреестр по почте.
5. Договоры уступки прав требования.
6. Дополнительные соглашения об изменении и расторжении договора, удостоверенного в нотариальном порядке.
Кроме нотариального удостоверения правоустанавливающих документов, заверению у нотариуса также подлежат и доверенности, делегирующие доверенному лицу следующие полномочия:
- совершение сделок, предусматривающих нотариальную форму;
- предоставление документов по постановке объекта недвижимости на кадастровый учет;
- совершение сделки с недвижимостью, подлежащей регистрации, либо с обременением прав;
- распоряжение правами, зарегистрированными в госреестре.
Следует пояснить, что механизм нотариального удостоверения сделок с недвижимостью был введен для перераспределения нагрузки, и снятия существенной ее части с работников Росреестра. Удостоверяя сделку, нотариус обязан проверить соблюдение интересов всех заинтересованных сторон. Установить их согласие на проведение сделки, а также проверить полную и достоверную информированность о ее условиях, дееспособность и правоспособность участников, факт получения продавцом денежных средств.
Семейным законодательством предусмотрены случаи нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом, находящимся у супругов в совместной собственности:
- при отчуждении недвижимости по обязательным нотариальным формам, либо сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации.
- совершению сделки одним из супругов по отчуждению имущества, права на которое подлежать обязательной госрегистрации.
Сотрудник Росреестра, проверяя документы на предмет соблюдения законности при совершении сделки, устанавливает факт наличия или отсутствия нотариально удостоверенного согласия второго супруга. Тем не менее, сделка будет зарегистрирована в Росреестре даже, если такое согласие супруга в прилагаемых к договору и заявлению документах отсутствует. Такой порядок установлен в связи с оспоримым характером сделок с недвижимым имуществом.
Другими словами, не предоставивший свое нотариально удостоверенное согласие на сделку супруг, вправе обратиться в суд с исковыми требованиями о признании данной сделки недействительной.
Действующим законодательством закреплено право такого супруга оспорить законность сделки в течение 12 месяцев с момента ее регистрации. Запись об отсутствии согласия одного из супругов вносится в Единый государственный реестр недвижимости при регистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним.
