Перестройка в квартире без проблем и неприятностей при регистрации перепланировки
Постоянны в этом мире, как известны, только перемены. Вот и собственники квартир, по крайней мере, немалая их часть, рано или поздно принимаются за переустройство своего жилища - переносят межкомнатные перегородки и дверные проемы, за счет общей увеличивают жилую площадь, обустраивают дополнительные санузлы и т.п.
К сожалению, перепланировка в квартире, произведенная без учета требований Гражданского и Жилищного кодекса РФ, градостроительных норм и правил, влечет за собой проблемы при регистрации перестройки в органах Росреестра. Более того, незаконная пристройка к квартире может быть признана судом по иску местной администрации муниципального образования самовольной пристройкой, которую собственник по решению суда будет обязан снести.
Количество дел данной категории рассматриваемых районными судами неуклонно растет в последние несколько лет. В этой связи актуальными и своевременными являются разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда о том, как собственнику правильно перепланировать и перестроить свою квартиру.
Фабула дела
Елена Смыслова перестроила свою, располагающуюся на двух этажах многоквартирного дома, квартиру. В результате перепланировки кухня Елена стала располагаться над ее спальней, а санузел - над жилым помещением соседей снизу. Администрация муниципального образования ответила отказом на ее заявление о регистрации произведенных изменений.
Заручившись актом строительной экспертизы, в соответствии с которым перестройка квартиры не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также соответствует противопожарным, санитарным и строительным нормам и правилам, Сиыслова отправилась в суд с административным иском к местной власти о несогласии с их решением.
Районный суд и суд апелляционной инстанции согласились с доводами истицы, признали перепланировку квартиры соответствующей требованиям нормативно-правовых актов, и постановили оставить жилище в перестроенном состоянии.
По другому делу собственник однокомнатной квартиры на первом этаже возвел две пристройки, увеличив, тем самым, общую площадь с 29 квадратных метров до 61 квадратного метра. Также как и в первом случае, эксперты вынесли заключение о полном соответствии перестроенной квартиры всем нормам и правилам и об отсутствии угрозы для жизни и здоровья граждан. Однако администрация муниципального образования обратилась в суд с требованием признания пристройки незаконной, в котором проиграла обе инстанции - первую и апелляционную.
В результате оба дела вместе с кассационными жалобами попали на рассмотрение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, которая указал на ошибки нижестоящих судов, допущенные в ходе судебного разбирательства.
Разъяснения Верховного Суда
Судебная коллегия обратила внимание на то обстоятельство, что после перепланировки кухня Елены Смысловой стала располагаться над жилой комнатой истицы, а ее санузел над кухней соседей с нижнего этажа. Такая конфигурация помещения не соответствует требованиям действующего законодательства, и перестроенная квартира не подлежит государственной регистрации. Судебные акты отменны, дело направлено в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрение.
По второму делу Верховный Суд обратил внимание на изменение параметров всего дома, а не только перестроенной квартиры. Пристройки представляют собой капитальные строения из кирпичных стен, возведенных без проектной документации на монолитном фундаменте, в которых обустроена спальная комната и санузел. Поскольку квартира расширилась за счет строений, располагающихся на земле не находящейся под многоквартирным домом, имеются все признаки, указывающие на самовольный характер этих строений.
По мнению Верховного Суда районный и апелляционный суд не выявил правовой статус перепланировки и не установил, являются ли возведенные пристройки самовольной постройкой.
Юридическая природа переделок в квартире может носить характер переустройства, перепланировки или реконструкции. В первых двух случаях закон допускает возможность регистрации квартиры задним числом. Однако отсутствуют способы легализации квартиры в случае, если произведена ее самовольная реконструкция.
Все решения нижестоящих судов отменны, дело направлено на новое рассмотрение. Судебная коллегия указала на необходимость выяснения возможности проведения реконструкции квартиры под видом ее перепланировки.
Верховный Суд обратил внимание, что переустройство квартиры представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в ее технический паспорт. А в результате реконструкции изменяются параметры многоквартирного дома - его площадь, высота и объема.
Для осуществления реконструкции жилого помещения необходимо иметь утвержденную проектную документацию и пройти все предусмотренные законом предварительные согласования. Законодательство не предусматривает возможности легализации реконструкции жилого помещения задним числом.
