Оформление недвижимости в собственность без правоустанавливающих документов
В связи с глобальными пертурбациями в стране за минувшие три десятилетия многие граждане, владеющие дачными и жилыми домами с утерянными правоустанавливающими документами, сталкиваются порой с непреодолимыми препятствиями при регистрации их в свою собственность. Особую остроту данная ситуация приобретает для наследников, принявших наследство в виде недвижимого имущества без первичных документов.
В подавляющем большинстве случаев администрации местных муниципальных образований объявляют такие строения самостроем со всеми вытекающими из данного обстоятельства последствиями. В районных судах, как правило, такой довод, даже не подкрепленный доказательствами, принимается безоговорочно и решение в итоге выносится не в пользу владельца старинной постройки.
Однако недавнее разъяснение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ положило конец порочной судебной практике в указанной категории дел. Верховный Суд высказал предельно ясную позицию - при оформлении права собственности на старинные объекты недвижимости без правоустанавливающих документов судебные и регистрирующие органы должны руководствоваться правилом приобретательной давности.
Такой вывод высшей судебной инстанции страны содержится в судебном акте, вынесено по результату рассмотрения кассационной жалобы по делу по иску гражданки на признание права собственности на дом без первичных документов.
Обстоятельства рассмотренного дела
Гражданка около 25 лет проживала в одном из городов средней полосы России в жилом доме, построенном в первые годы после Второй мировой войны. Жительница обратилась в местную администрацию с просьбой о выделении ей в аренду небольшого участка земли, прилегающего к ее строению. В муниципалитете ей отказали, сославшись на отсутствие документов на постройку и объявив ее самостроем.
К такому же выводу пришел и районный суд, в который домовладелица обратилась с иском о признании за ней права собственности на строение. Суд установил, что дом был построен в 1948 году и в последующие десятилетия неоднократно достраивался. В 90-х годах истица вступила в наследство, и в 2000-х пристроила к дому еще две постройки.
Получив от местных властей отказ от предоставления в аренду земли под домом в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на строение, истица обратилась с заявлением о вводе дома в эксплуатацию. Просьба не была удовлетворена по тем же основаниям.
Суды первой и второй инстанции признали дом самостроем, а земельный участок, на котором он располагается - не поставленным на кадастровый учет.
Позиция Верховного Суда по делу
Изучив материалы дела и доводы заявителя, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ пришла к выводу о том, что наследодатель, мать истицы, и сама истица пользовались домом и содержали его около 40 лет, делая это, открыто, непрерывно и добросовестно. В течение указанного периода времени администрация муниципального образования не выдвигала требований о сносе строения, а факт владения истицей домом не оспаривался.
В деле имеется техническое заключение о соответствии строения градостроительным нормам, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим требованиям, а также о хорошем техническом состоянии его несущих конструкций.
Указанные обстоятельства нижестоящими судами не исследованы, не оценены и не отражены в оспариваемых судебных актах. Однако без их учета невозможно вынесение взвешенного и законного решения.
В своем определении Судебная коллегия указала на условия признания права собственности на самовольную постройку. Должны быть одновременно соблюдены три следующие условия:
- гражданин должен иметь права на строение;
- постройка соответствует градостроительным правилам;
- сохранение строения не нарушает прав третьих лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью.
Верховный Суд обратил внимание на диспозицию статьи 234 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой не являющийся собственником гражданин, владеющий в течение 15 лет недвижимым имуществом как своим, открыто, непрерывно и добросовестно приобретает право на это имущество. Владение постройкой признается добросовестной, если факт владения строением не скрывался гражданином.
Такой вывод Верховного Суда отражен в определении, отменяющем решения нижестоящих судов, основанном на отсутствии у истицы первичных документов на дом и оказавшейся не в состоянии доказать свое право собственности на него.
