Как защитить права собственника при отсутствии первичных документов на землю
Отсутствие первоначальных документов на землю, как у титульного собственника, так и у муниципальной власти, явление широко распространенное. Такие обстоятельства обусловлены выделением различными организациями в начале 90-х годов прошлого века земельных участков гражданам для ведения подсобного хозяйства, преимущественно, под огородничество. Свидетельства на землю печатались на обычной, не гербовой бумаге, и заверялись печатью муниципалитета.
В смутные времена лихих девяностых многие организации канули в лету, прихватив с собой всю документацию, включая и первичные бумаги о выделенных земельных участках. В результате, в настоящее время в земельных спорах, как правило, "стрелочником" назначался добросовестный приобретатель, оказавшийся действующим владельцем участка на момент судебного разбирательства.
Земельное дело именно с таким бэкграундом и рассмотрела Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ. Ее разъяснения имеют актуальную ценность при разрешении споров по делам данной категории.
Фабула дела
В 1993 году распоряжением поселковой власти гражданке был выделен земельный участок. В 2006 году кадастровый инженер определил его границы, было проведено межевание и участок поставлен на кадастровый учет. За прошедшие десятилетия земля несколько раз переходила из рук в руки, и в 2011 ее приобрел гражданином, который оформил на участок право собственности, построил дачный домик и трудился, обрабатывая землю и выращивая фрукты и овощи.
Через двадцать с лишним лет после выделения земельного участка в районный суд обратился прокурор с иском к дачнику. Исковые требования прокурор мотивировал тем обстоятельством, что первоначальных документов на землю ответчика в органах местного самоуправления не сохранилось, а старая копия справки о выделении земли, представленная гражданином, правоустанавливающим документом считаться не может. На этом основании прокурор утверждал, что 25 лет назад земля была выделена сельской властью незаконно, и просил суд отобрать у гражданина спорный участок.
Ответчик вчинил прокурору встречный иск, указав, что приобрел поставленный на кадастровый учет земельный участок на законных основаниях, построил на нем жилой дом и трудится на земле с 2011 года. В заявлении гражданин просил суд применить последствия истечения срока исковой давности и признать его добросовестным приобретателем.
Решение районного суда и суда апелляционной инстанции
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования дачника и отказал в удовлетворении иска прокурору, расценив его доводы как необоснованные.
Апелляционный суд по представлению прокуратуры отменил судебный акт и вынес новое решение, в соответствии с которым выделение земельного участка было признано незаконным, представленная ответчиком справка о выделении земли в 1993 году недействительной. Суд обязал гражданина вернуть землю в администрацию муниципального образования, а также аннулировать все записи о земельном участке в кадастровом деле и в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП).
Позиция Верховного Суда по делу
Кассационную жалобу дачника рассмотрела Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ и пришла к выводу об ошибочности решения суда апелляционной инстанции.
Верховный Суд указал на нарушение судом второй инстанции норм гражданского процессуального законодательства в части применения последствий истечения срока исковой давности.
Статьей 302 Гражданского кодекса РФ за собственником закреплено право истребования своего имущества от последнего приобретателя, если это имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. При этом лицо считается добросовестным приобретателем, пока не доказано обратное. Законодателем введены ограничения на виндикацию для обеспечения баланса интересов собственника и добросовестного приобретателя по принципу "наименьшего зла". То есть, по виндикационному иску собственник земли (или вещи) вправе истребовать участок (вещь) только в случаях, исчерпывающий перечень которых определен указанной выше нормой права, а именно:
- имущество утеряно собственником;
- вещь утеряна лицом, которому оно передано во владение собственником;
- имущество похищено у собственника;
- имущество выбыло из владения собственника иным путем помимо его воли. К иным путям законодатель отнес совершение сделок под влиянием насилия, обмана, угроз, заблуждения, либо в результате злонамеренного соглашения представителя собственника с третьим лицом.
На основании изложенных процессуальных требований Судебная коллегия Верховного Суда пришла к выводу о том, что срок исковой давности по рассматриваемому делу следует исчислять с момента времени, когда муниципальные власти узнали или должны были узнать о незаконном переходе права на спорный земельный участок третьему лицу.
В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ №10/22 (пункт 57 постановления):
Далее Верховный Суд обратил внимание на возложенные Земельным кодексом РФ на органы местного самоуправления обязанности проведения проверок по земельному контролю для предотвращения самовольного захвата земель.
В деле имеются письменные доказательства, подтверждающие факт постановки земельного участка на кадастровый учет в 2006 году. Таким образом, по мнению Верховного Суда, администрация муниципального образования должна была узнать о нарушении своих прав на рассматриваемый земельный участок в позднее момента его включения в кадастровый реестр. То есть, соответствующие меры реагирования со стороны местная власть должна была принять в 2006 году.
Однако в течение последующих 11 лет орган местного самоуправления никаким образом на это не реагировал. Суд апелляционной инстанции данное обстоятельство проигнорировал, и не отразил его в мотивировочной части обжалуемого апелляционного определения.
Другие статьи:
