Как правильно продать или купить квартиру, в которой прописаны дети
Сделки купли-продажи жилья, собственником которого являются дети, чреваты высокими рисками их признания недействительными судом в соответствии с требованиями статьи 168 Гражданского кодекса РФ как противоречащие закону. Чаще всего продавцом такой квартиры нарушается предусмотренное законом требование органа опеки об одновременном приобретении новой квартиры и оформлении ее на ребенка.
То есть, продавец жилья, получив необходимое для проведения сделки разрешение органа опеки, квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми продал, а новое жилье не купил. В результате таких действий грубо нарушаются законные интересы детей, поскольку они фактически лишаются жилья.
Между тем Верховный Суд, регулярно рассматривающий дела данной категории, напомнил о повышенной жесткости правовых норм, регламентирующих правила продажи квартир, в которых живут дети. Разъяснения о порядке продажи такого жилья были недавно даны Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда после разбирательства кассационной жалобы органа опеки на определение суда апелляционной инстанции по делу по иску о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной.
Обстоятельства сделки купли-продажи жилья
Продавец квартиры - мать с двумя прописанными в ней несовершеннолетними детьми, получила разрешение органа опеки на ее продажу. Поскольку квартира находилась в долевой собственности, и детям принадлежало по 1/3 доли, орган опеки разрешил отчуждение недвижимости только при условии одновременного приобретения другой квартиры, по 1/3 доли в которой будет оформлено на каждого ребенка. Продавец был обязан уведомить опеку о выполнении данного условия в пределах трехмесячного срока после закрытия сделки.
Покупатель полностью выплатил стоимость квартиры. Продавец же условия органа опеки нарушил и в течение 3 месяцев новое жилье не приобрел. При таких обстоятельствах опека администрации муниципального образования обратилась в суд с иском о защите прав детей и признании сделки купли-продажи квартиры, в которой они были прописаны, недействительной в силу требований статьи 168 Гражданского кодекса.
Покупатель квартиры, как третье лицо в деле, просил суд принять во внимание на невыяснение отделом опеки мнения отца детей касательно его согласия на отчуждение жилья, а также на отсутствие в выданном разрешении сведений о порядке расчета с несовершеннолетними продавцами и банковских реквизитов для перечисления им денежных средств в уплату за их доли в квартире.
Решения судов первой и второй инстанций
Районный суд полностью удовлетворил требования истца. Договор купли-продажи был признан незаконным, а квартира подлежащей возврату матери с детьми, с выплатой компенсации покупателю.
Апелляционный суд отменил данное решение, и принял новое, в соответствии с которым истцу было отказано в удовлетворении его требований. Вторая судебная инстанция пришла к выводу, что все предусмотренные законом процедуры при совершении сделки были исполнены, и у суда нет оснований для признания ее недействительной.
Верховный Суд указал на различия между оспоримой и ничтожной сделкой
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда отменила апелляционное определение суда второй инстанции и указала на необходимость применения районным судом положений статей 168 и 173.1 Гражданского кодекса, а не только статьи 167, как это было сделано в рассматриваемом деле.
Апелляционная же инстанция не только не поправила нижестоящий суд, но и ошибочно истолковала статью 168 Гражданского кодекса, применив ее утратившую силу редакцию.
Судами первой и второй инстанции, по мнению Судебной коллегии, не установлены конкретные основания, в соответствии с которыми договор купли-продажи может быть признан недействительным. Также апелляционным судом не были выяснены основания, по которым оспаривался договор купли-продажи, и не определены юридически значимые обстоятельства, оказывающие влияние на юридическую природу сделки.
Верховный Суд указал, что при отчуждении квартиры ответчиком были существенно нарушены права детей, поскольку без обеспечения их равноценными квадратными метрами они лишились своего права на жилье. Продавец не представил в суд доказательства, подтверждающие факт не нарушения прав детей проведенной сделкой.
Другими словами, ответчик мог представить суду документы, свидетельствующие о размещении им на банковском депозите средств для приобретения квартиры детям, либо представить выписку из ЕГРП о зарегистрированном на детей праве собственности на равноценное жилье. Апелляция также проигнорировала исследовать и оценить эти важные для правильного разрешения спора обстоятельства.
Мнение экспертов
Верховный Суд, отменяя постановления нижестоящих судов, не конкретизировал норму, подлежащую применению при рассмотрении таких дел. Повторное разбирательство будет производиться судом апелляционной инстанции, и именно ему придется определить, какими именно положениями - статьи 168 или 173.1 Гражданского кодекса, следует руководствоваться при вынесении решения.
Эксперты сходятся во мнении об ошибочности решения суда апелляционной инстанции. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23.06.2015 № 25:
Лицо, дающее предварительное согласие на совершение сделки, вправе дополнительно указать условия, на которых оно согласно с тем, чтобы сделка была совершена. Несоблюдение сторонами сделки этих условий дает третьему лицу право на ее оспаривание на основании статьи 173.1 Гражданского Кодекса.
В тоже время принятие судами позиции о недействительности такого рода сделок чревато для покупателей жилья негативными последствиями в виде признания их недобросовестными приобретателями.
Дело в том, что основание для признания договора купли-продажи квартиры недействительным должно иметь место в момент совершения сделки. В рассматриваемом случае при заключении договора и последующем проведении сделки вплоть до истечения трех месяцев после ее завершения права несовершеннолетних не были нарушены. Нарушение их прав произошло уже после продажи квартиры и истечения установленного органом опеки трехмесячного срока для уведомления о приобретении продавцом недвижимости равноценного жилья для детей.
Эксперты расценивают позицию Верховного Суда по данному делу, как признание наличия согласия государственного органа на сделку, предусмотренное статьей 173.1 Гражданского кодекса, под отлагательным условием. Однако такое условие может быть признано выполненным, если на момент отчуждения квартиры у продавца имелся, как минимум, подписанный договор о приобретении для детей другой квартиры. Его отсутствие указывает на не вступление в силу условного согласия, и на совершение сделки без согласия, то есть, на ее оспоримость по статье 173.1 Гражданского кодекса.
Однако при таких обстоятельствах покупатель, увидевший условие в согласии, но не проверивший его соблюдение продавцом, может быть признан недобросовестным.
Чтобы предотвратить наступление этих последствий, покупателю необходимо внести в договор дополнительные условия, обязывающие продавца реализовывать в установленный срок требования органа опеки о приобретении другой квартиры для детей или размещения вырученных от продажи жилья средств на специальных целевых депозитах.
Между тем данные меры не могут служить полноценной гарантией приобретения новой квартиры и оформления на детей права собственности на нее. Заключенный договор купли-продажи нового жилья еще не обеспечивает его исполнение. В тоже время старая квартира, будучи проданной третьему лицу, при вступившем в силу условии согласия, не может быть оспорена на предмет недействительности сделки.
Выводы
Очевидно, что в течение ближайших месяцев Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда рассмотрит очередную кассационную жалобу по данному делу и в своем определении разъяснит особенности правоприменения в таких спорах.
Пока же покупателям квартир, в которых прописаны несовершеннолетние дети, следует проявлять повышенное внимание и осмотрительность, тщательно проверяя наличие согласия государственного органа на отчуждение жилья, обусловленность такого согласия выполнением продавцом дополнительных требований, и при наличии таких условий получать достоверные доказательства их выполнения.
