Суд решил, у кого должна остаться сумма задатка при продаже земли по предварительному договору
Очень часто продавец и покупатель объекта недвижимости, квартиры или земельного участка, до совершения сделки заключают предварительный договор, которым решается вопрос о задатке и сроке заключения основного договора купли-продажи. При этом далеко не всегда стороны принимают во внимание, что их отношения регулируются положениями статьи 381 Гражданского кодекса РФ, которыми на сумму задатка распространяется специальный правовой режим, связанный с неисполнением одной из сторон предварительного договора своих обязательств, а именно с незаключением основного договора по вине одной из сторон.
Поскольку применение задатка, как меры обеспечения исполнения условий предварительного договора, является весьма распространенной практикой, решение, принятое Судебной коллегией по экономическим спора Верховного Суда РФ по рассмотренной на днях кассационной жалобе по делу данной категории имеет практическое значение для всех лиц, участвующих в сделках купли-продажи недвижимости.
Верховный Суд согласился с решениями судов нижестоящих инстанций и оставил апелляционное определение без изменений, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Обстоятельства дела
Два года назад собственник нескольких земельных участков в Подмосковье гражданка Тонкоухова* и покупатель, гражданка Бричкина, заключили предварительный договор по их продаже. В соответствии с его условиями покупатель передал продавцу задаток в сумме около 500 000 долларов США, а основной договор должен был быть заключен до 01.10.2017. Однако основной договор стороны так и не заключили.
В ноябре Тонкоухова переоформила право собственности на свою дочь Кузяеву на основании договора дарения. Бричкина обратилась в суд с требованием о понуждении Тонкоуховой к заключению основного договора купли-продажи земли. Решение суда об отказе в удовлетворении иска мотивировано тем обстоятельством, что на момент судебного разбирательства Тонкоухова не являлась собственником земли.
Следующим шагом незадачливой покупательницы стало обращение в суд о взыскании с продавца суммы задатка. На этот раз суд вынес решение в ее пользу, однако служба судебных приставов, занимавшаяся принудительным взысканием с должника присужденной суммы, вынесла акт о невозможности взыскания.
При таких обстоятельствах у Бричкиной оставался только единственный способ дальнейших действий, которым она и воспользовалась. По ее заявлению было возбуждено дело о банкротстве. Финансовый управляющий, осуществляющий процедуру банкротства, обратился в суд с иском о признании договора дарения земельных участков недействительным, а саму сделку квалифицировать как направленную на сокрытие активов от обращения взыскания кредиторами. В удовлетворении исковых требований было отказано в связи с недоказанностью признаков злоупотребления правом в действиях ответчика, поскольку договор дарения был заключен, а переход права собственности на землю оформлен за пределами срока действия предварительного договора.
Управляющий обжаловал решения трех судебных инстанций в кассационном порядке в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ. Основным аргументом жалобы явилось указание заявителя на акт дарения земельных участков Тонкоуховой своей дочери, как на сокрытие своих активов от обращения на них взыскания судебными органами.
Выводы Верховного Суда по делу
Судебная коллегия по экономическим спорам указала на факт выполнения Тонкоуховой всех условий предварительного договора и на нарушение другой стороной, покупателем Бричкиной, основного условия - уклонение от заключения договора купли-продажи земельных участков. Собственник недвижимого имущества распорядился им по собственному усмотрению после истечения срока действия предварительного договора.
При таких обстоятельствах отчуждение земли собственником по договору дарения является разумным и соответствующим требованиям материального законодательства. При этом дарение представляет собой вид договора, не предусматривающий необходимости осуществления встречного предоставления.
Верховный Суд счел доказанным факт отсутствия взаимопонимания между сторонами относительно статуса денежных средств, выступающих в качестве задатка по предварительному договору. На это, в частности, указывает то обстоятельство, что Бричкина в судебном порядке требовала взыскания с Тонкоуховой двойной суммы задатка.
В силу требований пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, сторона принявшая задаток оставляет его у себя, если неисполнение договора произошло по вине стороны, давшей задаток.
Продавец Тонкоухова, принявшая у Бричкиной задаток, после не заключения основного договора в пределах срока действия предварительного договора, посчитала покупателя виновным в нарушении данного условия, и оставила сумму задатка у себя. Отчуждение недвижимое имущество, собственником которого она являлась в пользу третьего лица, было произведено при отсутствии обязательств перед Бричкиной, при реализации права свободного распоряжения принадлежащим Тонкоуховой имуществом по собственному усмотрению.
Также Судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для квалификации договора дарения как сделки, целью которой являлось сокрытие активов Тонкоуховой от обращения взыскания кредиторами.
Согласно пункту 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 127 от 25.11.2008 суд должен определить наличие у Тонкоуховой кредиторов на момент совершения сделки.
Судом первой инстанции была установлена субъективная добросовестность Тонкоуховой при заключении договора дарения земельных участков своей дочери. То есть, у продавца отсутствовали кредиторы, о которых она должна была знать.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия расценила действия нижестоящих судов по разрешению спора законными и обоснованными, и, исходя из требований части 1 статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса, оставила обжалуемые судебные акты без изменения.
Краткое резюме
Сумма задатка и право распоряжаться спорной недвижимостью по своему усмотрению оставлены Судом за продавцом вследствие неисполнения покупателем элементарных обязательств, предусмотренных условиями предварительного договора.
Диспозиция статьи 381 Гражданского кодекса проста и доступна для понимания каждого человека, даже не сведущего в юриспруденции. Заключив предварительный договор, обеспечительной мерой в котором предусмотрена сумма задатка, следует внимательно наблюдать за действиями другой стороны по исполнению обязательств по договору, а при нарушении его условий фиксировать доказательственную информацию, подтверждающую факты такого рода нарушений.
Целесообразно обеим сторонам, желательно в присутствии двух свидетелей, обсудить юридическую природу передаваемой/принимаемой суммы задатка, добившись наглядного понимания ими, как сути этой обеспечительной меры, так и смысла диспозиции статьи 381 Гражданского кодекса о последствиях прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.
* Фамилии фигурантов изменены.
