Разрешение на строительство - до или после
Ситуации, в которых жилой дом сначала возводится на земельном участке, предназначенном для ИЖС, а уже затем его собстенник озадачивается получением разрешительных документов, являются, не то чтобы превалирующими, но часто встречаемыми. При этом разрешительные бумаги местные чиновники зачастую выдавать владельцу построенной недвижимости отказываются, мотивируя это тем, что:
выдача разрешений на строительство на уже возведенные объекты капитального строительства действующим законодательством не предусмотрена.
Между тем на днях Верховный Суд РФ рассмотрел одно из таких дел и встал на защиту гражданина, собственника возведенного без разрешительных документов жилого дома, признав отказ чиновников администрации муниципального образования в выдаче разрешения незаконным и необоснованным.
Хоть и трудно назвать данное решение высшей судебной инстанции резонансным, но несомненна его существенная практическая польза для граждан, столкнувшимся с подобными проблемами. Тем более, как показывают обзоры практики Верховного Суда, суды первой и второй инстанций очень часто разрешают дела такой категории в пользу местного чиновничества - административный ресурс, увы, побеждает букву закона.
Краткая фабула дела
Собственник земельного участка в Краснодарском крае приступил к строительным работам по возведению жилого дома без разрешительных документов. В рамках контроля соблюдения строительного законодательства департамент по строительству местной администрации проводил плановую проверку и указал застройщику на нарушение Правил землепользования и застройки на территории Краснодара и Краснодарского края.
Управлением муниципального контроля был составлен акт о возведении капитального строения без разрешительных документов. На момент проверки владелец участка успел обустроить фундамент строения. Эти действия чиновники расценили как факт самовольного строительства и административное правонарушение. Материал был направлен в администрацию для рассмотрения по существу и принятия мер административного характера.
Собственник участка через МФЦ подал заявление на выдачу разрешения на строительство. Однако получил отказ, мотивированный, как отмечено выше, тем обстоятельством, что, по мнению чиновников, разрешительные документы не выдаются на уже возведенные здания и сооружения.
Районный суд отказал застройщику в удовлетворении исковых требований о признании действий администрации муниципального образования, выразившихся в отказе в выдаче разрешения на строительство жилого дома, незаконными и необоснованными. Суд апелляционной инстанции оставил это решение без изменения. По мнению судов, застройщик имел право приступать к строительным работам только после получения разрешения на строительство.
Позиция Верховного Суда по делу
Собственник обжаловал оба судебных акта в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда РФ. Суд изучил доводы кассационной жалобы, материалы гражданского дела и пришел к выводу об ошибочности решений судов нижестоящих инстанций.
Верховный Суд указал на положения Градостроительного кодекса в части выдачи местными чиновниками разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства. Согласно названному нормативно-правовому акту разрешение на строительство жилого дома представляет собой документ, которым подтверждается соответствие проекта строения требованиями градостроительного плана участка. При этом власть может отказать заявителю в выдаче разрешительных бумаг только по указанным в законе основаниям, к каковым начало строительных работ не относится.
Таким образом, по мнению Судебной коллегии, действия администрации, выразившиеся в отказе в выдаче разрешения на строительство из-за возведенного на земельном участке фундамента дома, нарушают положения статьи 51 Гражданского кодекса РФ.
Касательно проверки, проведенной Управлением муниципального контроля, то ее исключительной компетенцией является установление фактов строительства объектов по согласованному проекту на конкретном земельном участке. Если проектная документация соответствует требованиям градостроительного законодательства, начало строительных работ не может явиться основанием для выдачи разрешительной документации.
По мнению Верховного Суда, в деле отсутствуют доказательства нарушений застройщиком градостроительных норм и правил при начале строительства. При таких обстоятельствах признание районным судом фундамента жилого дома, как объекта с признаками самовольной постройки, является ошибочным. Более того, такие формулировки могут иметь для собственника земельного участка негативные юридические последствия в виде невозможности в дальнейшем в обычном порядке зарегистрировать жилой дом.
Верховный Суд отменил все судебные акты, вынесенные по данному делу. Судом принято решение об обязании администрации муниципального образования рассмотреть заявление застройщика о получении разрешительных документов на строительство.
