Не только вернуть задаток, но и компенсировать убытки при продаже квартиры
При сделках с недвижимостью стороны нередко прибегают к задатку, авансу или предоплате, как к доказательству заключения договора купли-продажи и в качестве обеспечительных мер его исполнения. Многие не видят особой разницы между ними, в лучшем случае оказываются осведомленными в том, что при одностороннем отказе от исполнения договора аванс и предоплата должны быть возвращены продавцу. Задаток же остается у продавца в случае, если договор не исполнен по вине покупателя, и возвращается покупателю в двойном размере, если в неисполнении обязательств виновен продавец, который также должен компенсировать убытки, понесенные стороной, давшей задаток.
Верховный Суд РФ рассмотрел дело по иску о возвращении задатка, выданного по договору купли-продажи квартиры, и возмещении убытков, причиненных получателем задатка, указав на особенности рассмотрения данной категории дел.
Обстоятельства дела
Весной 2017 года Контукидзе и Полудремов заключили в порядке статьи 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор, в соответствии с условиями которого, стороны приняли на себя обязательство о заключении в течение семи дней основного договора купли-продажи квартиры стоимостью 7 миллионов рублей.
Стороны пришли к соглашению, что на основании части 4 статьи 380 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательства по заключению основного договора купли-продажи обеспечивается задатком в размере 60 000 рублей. Через два дня Полудремов в одностороннем порядке отказался исполнить принятые обязательства, вернул деньги, объявив о нежелании продавать квартиру. От возврата суммы задатка в двойном размере продавец отказался.
Действиями продавца покупателю Контукидзе были причинены убытки, а именно: плата агентству недвижимости за услуги по подбору другой квартиры, сумма за аренду ячейки в банке, почтовые расходы. За защитой своих прав Контукидзе обратился в районный суд с исковыми требованиями о взыскании с ответчика указанных выше сумм, а также суммы второго задатка, компенсации морального вреда, судебных расходов, оплаты государственной пошлины и нотариальных услуг с зачетом суммы задатка.
Районный суд удовлетворил все исковые требования Контукидзе за исключением компенсации за причинение морального вреда. Суд указал истцу на отсутствие доказательств причинения ему ответчиком физических и нравственных страданий. Суды апелляционной и кассационной инстанции засилили решение суда первой инстанции. Однако с этими выводами не согласилась Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ.
Позиция Верховного Суда по делу по иску Контукидзе
Судебная коллегия указала на неисследованность нижестоящими судами следующего обстоятельства. Возмещение расходов Контукидзе на услуги агентства недвижимости должно быть произведено только в случае, если истец приобрел квартиру, найденную для него риэлтором. Поскольку согласно статье 15 Гражданского кодекса РФ полное возмещение причиненных убытков подразумевает такое положение лица, чье право нарушено, в котором оно бы находилось при надлежащем исполнении всех обязательств по договору. Такая же позиция высказана Конституционным Судом РФ в постановлении от 10.03.2017 N 6-П "По делу о проверке конституционности ст. 15 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобами граждан Г.С. Бересневой, А.С. Аринушенко и других".
В материалах дела отсутствуют доказательства покупки Контукидзе кваритры, найденной для него указанным им риэлтором. В нарушение статьи 56 Гражданского процесуального кодекса РФ апелляционный суд не определил данное обстоятельство как юридически значимое для правильного разрешения дела. Оно не было оценено судом и по нему не проводилось судоговорение.
Также Верховным Судом указано на необоснованное взыскание государственной пошлины в двойном размере. Судебные акты нижестоящих судов отменены, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционный суд. Следует иметь в виду, что расходы по подбору истцу другой квартиры подлежат взысканию с ответчика и в том случае, если названный риелтер не выполнил свою задачу, и истец был или будет вынужден прибегнуть к услугам иного агентства недвижимости.
