адвокат в Краснодаре8 988 3123544

Бесплатная консультация
Запись на прием
Узнать перспективы дела

Продать квартиру, оформив сделку как дарение, и остаться ни с чем

Несколько лет назад Ольга Вакуленко по просьбе своей подруги Елены Чернецкой временно зарегистрировала в своей квартире ее дочь Юлию, которая стала в ней проживать, уплачивая собственнице жилья ежемесячную арендную плату.

Через полтора года Юлия обратилась к Вакуленко с предложением продать ей долю в этой квартире. Ольга согласилась, стороны согласовали стоимость сделки, которую оформили как договор дарения. По устному соглашению денежные средства за приобретенную недвижимость на банковский счет собственницы жилья перевела мать Юлии Елена.

Дарение квартиры как притворная сделка

Еще через два года между подругами произошел серьезный конфликт, в результате которого Чернецкая обратилась в суд с иском о взыскании с Вакуленко переведённых ей денежных средств за квартиру как неосновательного обогащения. Суд удовлетворил требования истицы, оставив одну из сторон сделки ни с чем, а вторую, и с денежными средствами и с долей в квартире.

Обращение в суд для признания сделки притворной

Собственница квартиры подала в районный суд исковое заявление о признании договора дарения доли в ее квартире Юлии Чернецкой притворной сделкой, прикрывающей фактическую куплю-продажу недвижимости. В подтверждение своих требований истица просила суд допросить и принять во внимание показания троих свидетелей, подтверждавших, что отчуждение спорного имущества было произведено возмездно, путем его продажи, а не безвозмездным дарением. А переведенные ответчицей средства на счет истицы денежные средства и являлись платой за долю в квартире.

Основываясь на сформировавшемся устойчивом правоприменении по делам данной категории о недостаточности свидетельских показаний для подтверждения факта передачи денег по сделкам с недвижимостью, районный суд отказал Вакуленко в удовлетворении ее исковых требований. Суд апелляционной инстанции оставил это решение без изменения, указав на недоказанность истицей своей позиции по делу.

Выводы Верховного Суда

Дело было рассмотрено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда.

Несмотря на сложность доказывания притворного характера сделки ввиду необходимости юридической оценки субъективных намерений сторон, в данном споре имеет место встречное предоставление со стороны одариваемого. При таких обстоятельствах договор дарения признается недействительным.

Придя к такому выводу, Верховный Суд отменил все судебные акты, вынесенные по делу нижестоящими судами. Судебная коллегия указала, что встречное предоставление необязательно должно быть совершено в соответствии с условиями того же договора, что и подарок - оно может быть результатом отдельной договоренности, в том числе и устной, и, кроме того, с участием третьего лица.

Верховный Суд также обратил внимание, что суд первой и второй инстанции не отразил в мотивировочных частях своих постановлений основания, по которым были проигнорированы показания свидетелей о возмездном характере сделки с долей в спорной квартире. Свидетели могли сообщить судам информацию, определенно указывающую на наличие встречного представления со стороны ответчиков.

Выводы юристов

Составление договора дарение квартиры или жилого дома вместо договора купли-продажи недвижимости - весьма распространённый способ прикрыть продажу дарением. По делам данной категории сбор и представление в суд доказательной базы представляет повышенную сложность в связи с оформлением сторонами документов, существенно искажающих условия договора и их действительную волю.

Зачастую ситуация усугубляется отсутствием документального подтверждения факта оплаты по сделке, как это и произошло в рассмотренном выше случае. Суды правомерно не принимают во внимание показания свидетелей, в качестве единственного доказательства передачи денежных средств при купле-продаже жилья или иной недвижимости.

Тем не менее, косвенные подтверждения передачи денег от покупателя к продавцу всегда можно найти. Так при разбирательстве аналогичного дела суд направил в банки запросы о наличии транзакций между сторонами сделки в период ее проведения. В результате были установлены обстоятельства, при которых истец и ответчик, также фигурировавшие сторонами в договоре дарения квартиры, оформили открытие и закрытие банковской ячейки, по времени совпадающие с процедурой регистрации перехода права собственности на отчужденную через договор дарения недвижимость.

юридические услуги