Как безопасно передать деньги от покупателя недвижимости к ее продавцу

Покупка квартиры или земельного участка это дорогостоящая сделка с не моментальным результатом. Договор купли-продажи подписан, денежные средства по нему покупателем получены, но вопрос перехода права собственности на являющийся предметом данного договора объект недвижимого имущества остается открытым.

Об этом стороны сделки узнают через несколько дней, после того как пакет документов сдан в Росреестр для регистрации права собственности. Право собственности у покупателя возникает не с момента подписания договора купли-продажи, и не с момента передачи продавцу денежных средств, а тогда, когда сделка будет зарегистрирована Росреестром, в случае ее одобрения и при условии отсутствия обременений на права продавца (статья 223 Гражданского кодекса).

Этот временной "зазор" и является источником потенциальных рисков несения продавцом или покупателем материальных убытков в результате противоправных действий какой-либо из сторон. Продавец не готов просто так подписать договор и отдать его на регистрацию, потому что покупатель может оказаться не платежеспособным или иметь преступный умысел на хищение его денежных средств. Поэтому вопрос безопасности при передаче денег является краеугольным в процедуре оформления перехода права собственности на квартиру.

Оплата может производиться, как за наличные средства, так и по безналичному расчету. В обоих случаях рекомендуем применять один из описанных ниже способов обмена денежными средствами между участниками сделки. Они апробированы в течение многих лет и обеспечивают, хоть и не стопроцентно, безопасность сделки.

Передача наличных денежных средств через банковскую ячейку

После подписания договора купли-продажи квартиры и подготовки пакета прилагаемых к нему документов, продавец и покупатель совместно выбирают банк, с которым заключают договор на банковскую ячейку. Договор купли-продажи составляется в трех экземплярах - по одному продавцу и покупателю, и один экземпляр сдается в Росреестр. Договор сшивается капроновой нитью, с обратной стороны нить завязывается узлом, который заклеивается бумагой. На стыке бумаги покупатель и продавец ставят свои подписи для предотвращения возможных фальсификаций с текстом договора.

Затем продавец в присутствии покупателю собственноручно пишет расписку в получении денежных средств. В расписке указывается сумма передаваемых денежных средств, принятая продавцом в счет оплаты квартиры, расположенной по такому-то адресу, а также отсутствие материальных или иных имущественных претензий к покупателю. Образец расписки вы можете найти здесь.

Дату на расписке целесообразно указать соответствующую дате подписания договора купли-продажи. Расписка не передается покупателю, а остается у продавца. Покупатель на обратной стороне расписки ставит свою подпись с ее расшифровкой. Это необходимо для исключения возможности подмены расписки в будущем. При подписании покупателю рекомендуется использовать свою ручку, а не ту, которой продавец писал расписку.

Далее стороны следуют в банк, в котором по желанию продавца производится проверка подлинности купюр. Перед закладыванием денежных средств в банковскую ячейку они пересчитываются. Ячейка с деньгами закрывается, и стороны покидают банк. В договоре на банковскую ячейку в обязательном порядке должны быть прописаны следующие условия:

• покупатель и продавец вправе зайти в депозитарий вместе только один раз; в течение 25 дней после внесения денежных средств в ячейку покупатель не имеет доступа в депозитарий;
• изъять денежные средства из ячейки вправе только продавец, при наличии у него ключа и договора купли-продажи с отметкой Росреестра.

Покупатель забирает себе оба ключа от ячейки (все ключи, если их больше двух). Таким образом, имеется динамически уравновешенная ситуация - покупатель не может зайти в ячейку и забрать из нее деньги, а продавец может это сделать только после перехода права собственности на квартиру к покупателю. Гарантами равновесия выступают ключи от ячейки, находящиеся у покупателя, и расписка в получении денежных средств, находящаяся у продавца.

После регистрации сделки в Росреестре, стороны получают по экземпляру договора купли-продажи с соответствующими отметками регистрирующего органа. После чего они производят обмен - покупатель передает продавцу ключ от банковской ячейки, а продавец передает ему расписку о полученных им денежных средствах. У покупателя на руках остаются правоподтверждающие документы и расписка о получении денег продавцом. А у продавца - денежные средства, вырученные от продажи квартиры. Таким образом, договор купли-продажи считается исполненным.

Банковский аккредитив и эскроу счет

При безналичной форме расчета по договору купли-продажи квартиры покупатель размещает в банке-эмитенте аккредитив, который выплачивается продавцу при предоставлении банку выписки из ЕГРН, в которой он указан как собственник недвижимого имущества, а также копии договора купли-продажи с отметкой Росреестра о регистрации перехода права собственности на приобретаемую квартиру.

Для продавца является первостепенно важным, чтобы открытый покупателем в банке аккредитив был безотзывным . В противном случае, если аккредитив оформлен как отзывной, денежные средства могут быть сняты недобросовестным покупателем до завершения сделки.

В настоящее время для расчета по данной категории сделок широко применяются эскроу счета. Такой счет принципиально ничем не отличается от аккредитива. Депонент (покупатель) размещает денежные средства в эскроу-агенте (банк) и поручает выплатить их бенефициару (продавцу) только при подтверждении им определенных обстоятельств - предоставления названных выше выписки из ЕГРН и зарегистрированного Росреестром договора купли-продажи. При этом депонент не вправе снять свои денежные средства с депозита без уведомления об этом бенефициара.

Таким образом, если оплата по сделке производится путем перечисления денежных средств со счета покупателя на счет продавца, сторонам рекомендуется оформлять покрытый безотзывный банковский аккредитив либо эскроу-счет. Основных отличий всего два:

• по эскроу-счету могут быть переданы только денежные средства, в то время как по аккредитиву могут передаваться также векселя и иные ценные бумаги;
• в эскроу-счете предусмотрено обязательное страхование размещенной суммы в Агентстве по страхованию вкладов, аккредитив же не ставит такое страхование как обязательное условие.

Как в первом, так и во втором случае гарантом безопасности исполнения договора купли-продажи квартиры выступает кредитно-финансовое учреждение.