Задаток по договору купли-продажи возвращать или оставить себе

Как правило, задаток выступает в качестве обеспечительной меры, побуждающий стороны заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости и, в какой-то мере, гарантирующий его заключение.

В рассмотренном на днях Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда делу, стороны оформили предварительный договор купли-продажи домовладения, в обеспечение которого покупатель передал продавцу денежную сумму в качестве задатка. Согласно его условиям основной договор должен был быть подписан не позднее 5 месяцев с момента заключения предварительного соглашения.

Однако основной договор заключен не был, и сделка не состоялась. Возвращать переданные продавцу денежные средства покупателю пришлось в судебном порядке. При этом суды первой и второй инстанции пришли к диаметрально противоположным выводам в ходе судебного разбирательства исковых требований.

Решение районного суда и суда апелляционной инстанции

Районный суд удовлетворила требования истца в полном объеме, обязав ответчика возвратить покупателю сумму задатка. Между тем апелляционный суд отменил это решение и вынес новое, которым отказал покупателю в удовлетворении иска. Суд мотивировал свои выводы тем обстоятельством, что основной договор купли-продажи домовладения не был заключен по вине истца, который за установленный предварительным соглашением срок не направил продавцу недвижимости проект договора для его согласования.

Решение Верховного Суда

Судебная коллегия признала ошибочными выводы суда второй инстанции.

При заключении предварительного соглашения задаток имеет также функцию платежа, в виду того, что условиями основного договора купли-продажи устанавливаются финансовые обязанности покупателя, то есть, сумма задатка была бы включена в зачет общей стоимости объекта недвижимости при составлении основного договора.

Если основной договор не был подписан в срок, определенный предварительным соглашением сторон, и сделано это было не по вине каждой из сторон, а также не поступило предложений заключить основной договор, в силу требований пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса, обязательства по договору прекращаются - задаток должен быть возвращен покупателю, как не способный обеспечивать несуществующие обязательства.

Суд обратил внимание на то обстоятельство, что совершенный в рамках проводимой сделке по отчуждению недвижимого имущества платеж квалифицированный как аванс, обязан быть возвращен, если сделка не состоялась. Однако обеспечительный платеж, квалифицированный как задаток, призван выполнять штрафную функцию в случае нарушения обязательства по предварительному договору. При этом невозврат задатка возможен только при условии, если принявший его продавец сможет доказать суду допущенные покупателем нарушения обязательств, возложенных на него условиями предварительного договора.

Рекомендация эксперта

Следует избегать заключения предварительного соглашения по сделке купли-продажи недвижимости и подписывать сразу основной договор.

Если в силу разного рода причин составление предварительного договора является обязательным условием сделки, рекомендуется включать в его условия обязанность покупателя в определенный срок направление продавцу оферту - предложение заключить основной договор купли-продажи, либо подготовку проекта такого договора и направление его контрагенту. При невыполнении покупателем данного условия продавец будет вправе оставить у себя сумму задатка.