От чего не защитит договор долевого участия

С 01.04.2005 правоотношения покупателя еще не построенной квартиры и застройщика, строящего это жилье за счет привлекаемых денежных средств покупателей, регулирует закон 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

За истекшие 10 лет применения данной нормы можно сделать определенные, вполне достоверные выводы. Во-первых, закон, худо-бедно, положил конец откровенному беспределу, устроенному застройщиками на рынке жилья - почти исчезли мошенники, собиравшие средства с граждан, и не имевшие намерения даже приступать к возведению домов, резко снизилось количество объектов недвижимости построенных без разрешительной документации, либо с существенными изменениями в проекте в процессе строительных работ, также уменьшились случаи "двойных", а то и "тройных" перепродаж одних и тех же квартир, застройщики с большим уважением стали относиться к срокам ввода домов в эксплуатацию и к качеству строительства.

Закон минимизировал риски финансирования строительных работ, осуществляемых без предусмотренной правоустанавливающей документации и соответствующего разрешения на землю, возведение объектов недвижимости на земельных участках, находящихся в залоге у банков. Сам застройщик и весь процесс производства строительных работ стал практически прозрачным, поскольку вся проектная документация, информация о застройщике, проектировщике и генеральном подрядчике, согласно требованиям закона, публикуется в открытом доступе еще до привлечения средств дольщиков.

Однако ни одна из стоящих перед покупателем еще не построенного жилья проблем посредством закона о долевом строительстве в настоящее время так и не решена.

Некоторые застройщики, пользуясь неопытностью и неосведомленностью доверчивых граждан, ухитряются продавать жилье по предварительному договору купли-продажи, векселю или по договору соинвестирования.

Даже в таких, в недавнем прошлом, неблагополучных ситуациях, как "двойные" продажи квартир, которые должны были быть полностью изжиты данным законом в связи с обязательной регистрацией сделок в Росреестре и проверкой наличия уже зарегистрированных прав собственности на продаваемую квартиру, остались лазейки для нечистых на руку застройщиков. Так, ничто не мешает жулику продать одну и ту же квартиру несколько раз, например, по предварительному договору купли-продажи (ПДКП), обязанность регистрации которого в органах юстиции законодательно не предусмотрена.

Алчность заставляет проявлять чудеса изобретательности - к сожалению и сегодня фиксируются случаи двойных продаж не только по ПДКП, но и по договорам долевого участия (ДДУ). Возможности для такого рода мошеннических действий возникают с случаях, например, волокиты при регистрации сделки в юстиции. Несмотря на прямые требования закона в части неукоснительного соблюдения сроков регистрации, в действительности же они нарушаются с завидным постоянством - как по халатности работников Росреестра, так и в результате преднамеренного сговора между сотрудником юстиции и недобросовестным застройщиком. Суть в том, что до регистрации договора долевого участия в установленном порядке, он юридически не существует, вне зависимости от того, внесены дольщиком средства авансом или нет. При таких обстоятельствах квартира может быть продана неоднократно.

Несмотря на то, что, вроде бы, законом предусмотрен надежный механизм защиты дольщика от нецелевого использования застройщиком собранных по ДДУ средств, но и здесь далеко не вся в порядке. Ежеквартальная отчетность застройщика перед надзорным ведомством обо всех транзакциях с полученными денежными средствами, о количестве проданного жилья и переданных стороне договора квартир, существенно усложняет злоупотребления со стороны застройщика, но, увы, не исключает их совсем. При подведении итогов 2015 года на совещании коллегии Генеральной прокуратуры РФ, генпрокурор обратил внимание на многочисленные факты нецелевого использования средств дольщиков и привел примеры мошеннических схем, благодаря которым недобросовестные застройщики похищали деньги своих дольщиков.

Не следует обольщаться в части гарантий защиты качества строительных работ и соблюдения параметров квартиры, закрепленных в договоре долевого участия, прежде всего, касающихся ее планировки и площади, поскольку застройщик в соответствии с законом о долевом участии вправе по согласованию с дольщиками изменять проектную документацию. Какими способами на деле достигается такое "согласование", полагаем, подробно рассказывать смысла не имеет - желающие побыстрее вселиться в собственные квартиры граждане склонны не придавать особого значения такой, на первый взгляд незначительной "мелочи", как небольшое изменение в планировке помещения.

Вопрос "протаскивания" квартир с ненадлежащим качеством решается застройщиками не мытьем, так катанием. Разумеется, обязанность застройщика предоставить дольщику квартиру надлежащего качества, закреплена ст. 7 ФЗ-214. В случае если жилье не соответствует требуемым параметрам качества, дольщик вправе отказаться от подписания акта приема-передачи, и потребовать оформления другого акта - дефектного, или акта несоответствия объекта. При таких обстоятельствах закон обязывает застройщика:

• безвозмездно и в разумный срок устранить выявленные недостатки;
• возместить понесенные при их устранении расходы;
• соразмерно уменьшить цену ДДУ.

На практике недобросовестный застройщик берет такого дольщика на измор. Он отказывается устранять недостатки в добровольном порядке, вынуждая дольщика обратиться за защитой своих прав в суд. Судебная тяжба, помимо нервотрепки, расходов на юридическую помощь и потерю времени, состоит и в необходимости, в силу требований ст. 56 ГПК РФ, доказывания дольщиком ненадлежащего качества квартиры. Таким доказательством выступает экспертное заключение, составленное по результату проведенной судебной строительно-технической экспертизы. Не нам вам объяснять, КАК проводятся на практике судебные экспертизы по ангажированным делам. Принимая во внимание финансовые возможности застройщика, его преступный умысел, вероятность заказного характера дела весьма и весьма велика.

Не редки случаи, когда застройщик, на словах обещающий в добровольном порядке привести квартиру в надлежащее состояние, по-русски говоря, тянет волыну - не производит никаких работ и не оплачивает компенсацию, в расчете на то, что уставший от всего этого сюрреализма, погрязший по уши в собственные проблемы, гражданин плюнет на застройщика и отстанет от него со своими претензиями. Следует иметь в виду, что общее имущество дома, переданное дольщикам, точнее, то, что с ним может произойти впоследствии, не регулируется законом о долевом участии. Так, принять меры к нерадивому застройщику не представится возможным в случае, если в стене подъезда, а не жилого помещения, образовалась трещина.

Больной вопрос - срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию

Несмотря на предусмотренные законом требования к застройщику о соблюдении установленных ДДУ сроков строительства, и санкции в виде пенни в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки, гарантий ввода дома в эксплуатацию в пределах этого срока нет никаких - ведь законом о долевом участии предусмотрена возможность переноса срока ввода объекта в эксплуатацию сколько угодно раз. Для этого застройщику необходимо всего-навсего не менее чем за 2 месяца до истечения срока, установленного договором, предупредить дольщика о его переносе. Такой комфортный режим позволяет застройщику сдвигать сроки ввода в эксплуатацию, нет, не на несколько месяцев, а, как показывает практика, на несколько лет.

При таких условиях дольщики могут находиться в "подвешенном" состоянии, без свидетельства о регистрации права собственности в течение длительного, фактически неопределенного периода времени. В результате, полноценно владеть своей квартирой - продать, подарить, сдать в аренду, оформить регистрацию, гражданин оказывается не в состоянии.

Зачастую покупатель строящегося жилья заключает с застройщиком не договор долевого участия, а предварительный договор купли-продажи квартиры. Проведение сделки по такой форме объясняется возможностью заключения договора тогда, когда разрешительная документация на объект у застройщика еще не собрана. Несмотря на то, что по предварительному договору имеется возможность занижения стоимости жилья, такой шаг для покупателя является ошибочным, поскольку стороны предварительного договора купли-продажи имеют только одно право - право требования заключения в будущем основного договора. Разумеется, все это выгодно застройщику, но не покупателю гипотетической квартиры, и случаи нарушения застройщиком сроков заключения основного договора происходят повсеместно.

Подробно о положительном судебном правоприменении по требованиям покупателя о взыскании суммы неустойки за нарушение сроков заключения основных договоров купли-продажи жилья читайте в следующей статье.

Другие статьи: