Осторожно, несовершеннолетние дети!
Рынок вторичного жилья, как правило, предлагает более дешевые квартиры по сравнению с новостройками, и, тем более, в случае приобретения недвижимости у застройщика на начальных этапах строительства.
Оборотная сторона "вторички" связана с повышенными рисками потери для покупателя, как самой квартиры, так и уплаченных за нее денежных средств. Такие риски становятся запредельно высокими, если на отчуждаемой жилплощади проживала семья с несовершеннолетним ребенком. Большая часть судебных разбирательств дел данной категории обусловлена именно этим обстоятельством.
На днях Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда рассмотрела одну из характерных кассационных жалоб лица, пострадавшего при покупке жилья у собственника с несовершеннолетними детьми, и в своем определении разъяснила, на что именно следует обращать внимание при такого рода сделках.
В чем суть спора
Собственница квартиры, в которой она проживала со своими двумя несовершеннолетними детьми, решила ее продать. У детей в собственности были по 1/3 доли в квартире на каждого. Перед подписанием договора купли-продажи гражданка получила в органе опеки и попечительства согласие на продажу при обязательном условии - несовершеннолетним детям до закрытия сделки должна быть приобретена равноценная квартира.
При невыполнении этих требований сделка подлежала признанию недействительной по основаниям положений статьи 167 Гражданского кодекса. Мать должна была сообщить в орган опеки о приобретении нового жилья для своих детей в течение одного месяца с момента завершения сделки по отчуждению ее недвижимого имущества.
При подписании договора купли-продажи продавец предъявил покупателю в числе прочих документов также и разрешение государственного органа на продажу жилья. Сделка состоялась, средства за квартиру продавцом получены, однако вопреки указанию органа опеки новая квартира для детей приобретена не была. В результате госорган обратился в суд с исковыми требованиями о признании купли-продажи квартиры недействительной по основаниям статьи 168 Гражданского кодекса, как о сделке, несоответствующей материальному закону.
Тяжба в судах первой и второй инстанции
Новый собственник предъявил органу опеки встречный иск, требуя признания незаконным и необоснованным выданное опекой разрешения на отчуждение спорной квартиры. Требования мотивированы следующими обстоятельствами:
- в выданном согласовании не был отражен порядок расчёта с несовершеннолетними продавцами;
- отсутствовали банковские реквизиты, по которым следовало перечислить средства на имя детей, вырученные от продажи принадлежащих им долей в квартире;
- при оформлении согласования на продажу жилья органом опеки не было выяснено и учтено мнение отца детей;
- покупатель не был поставлен в известность об обязанности продавца приобрести своим детям новую квартиру.
Районный суд удовлетворил исковые требования органа опеки в полном объеме. Сделка по отчуждению спорной квартиры была признана недействительной, и она вернулась в собственность детей и их матери. Покупателю была присуждена компенсация в размере переданной продавцу по договору денежной суммы. Свое решение суд обосновал положениями статьи 167 Гражданского кодекса, регулирующей последствия недействительной сделки.
Однако суд апелляционной инстанции отменил решение районного суда, рассмотрел дело по правилам суда первой инстанции и постановил отказать в исковых требованиях, как органу опеки, таки и новой собственницы квартиры. Апелляционный суд решил, что при совершении сделки соблюдены все необходимые процедуры, а то обстоятельство, что продавец предварительно не купил для своих детей новую квартиру, тем самым проигнорировав требование госоргана, не может являться основанием для признания договора купли-продажи жилья недействительным.
Позиция Верховного Суда
Кассационную жалобу органа опеки рассмотрела Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда, и признала решение апелляционного суда ошибочным. Процессуальные нарушения при разбирательстве дела были обнаружены также и у суда первой инстанции.
Судебная коллегия отметила, что районный суд вынес решение без учета оснований, по которым сделка может быть признана недействительной. Необходимые основания были оставлены судом не установленными, а в своих выводах суд опирался исключительно на положения статьи 167 Гражданского кодекса, что в данной спорной ситуации очевидно недостаточно.
Районный суд не учел требования статьей 168 и 173.1 Гражданского кодекса. Апелляционный же суд не отреагировал на эту ошибку, более того, им было принятое неправильное решение, основанное на утратившей юридическую силу редакции статьи 168 и неправильном толковании ее положений.
Судом второй инстанции не были выяснены основания, по которым истец оспаривает договор купли-продажи квартиры. А без выяснения данных оснований у суда отсутствовала возможность определения обстоятельств значимых для правильного разрешения спора, которые определяют недействительность сделки либо указывают на ее ничтожность.
Верховный Суд принял во внимание довод покупателя о том, что он не был проинформирован об обязанности продавца до совершения сделки по отчуждению жилья приобрести своим детям новую равноценную квартиру. Положения статьи 173.1 Гражданского кодекса как раз и регламентируют специальные основания для признания недействительности договоров купли-продажи недвижимости, совершенных при отсутствии согласия госоргана или третьего лица.
Грубой ошибкой нижестоящих судов Судебная коллегия признала отсутствие в деле доказательств соблюдения прав несовершеннолетних детей, а именно того, что вырученные от реализации жилья средства были зачислены на их счет либо потрачены в их интересах.
