Как выселить квартирантов - принудительно выписать квартирантов, не платящих по договору и без договора

Наши люди обожают экономить. Делают они это и в тех случаях, когда слишком высокие риски очевидно указывают не только на деструктивность таких действий, но и на неминуемый материальный ущерб. Речь идет о сдаче жилья в наем без договора аренды. А еще наши люди, некоторые из них, очень не любят платить за снимаемые ими квартиры. Наиболее продвинутые из числа недобросовестных квартирантов доходят до того, что меняют хозяйские замки в квартире, собственнику двери не открывают, съезжать отказываются. За съемное жилье и, часто, за коммунальные услуги, разумеется, не платят.

От подобного рода случаев не застрахованы и владельцы квартир, сдающих свое жилье строго по договору, в котором, как им кажется, прописаны буквально все условия, посредством которых им удастся избежать любых конфликтов. Увы, практика показывает, что это далеко не так. Поэтому знания о том, как действовать в таких ситуациях, необходимо приобретать "на берегу", а не в тот критический момент, когда лодку сильно качает, в ней всех подташнивает, но никто не в курсе, куда бежать, за что хвататься.

В статье представлена информация о способах выселения квартирантов из квартиры за неуплату, как при наличии договора аренды, так и в отсутствие такого.

Основания для выселения квартирантов

Несколько раз в наше юридическое бюро с просьбой о помощи в выселении уклоняющихся от оплаты за снимаемое жилье квартирантов обращались собственники квартиры - брутальные мужчины в самом расцвете сил. Выслушав из наших уст все юридические перипетии такого рода процедуры, они цедили сквозь зубы, да ну его эту бодягу разводить, сами справимся. Через несколько дней они появлялись вновь, правда, уже с другими вопросами - как защититься от уголовного преследования за побои, за пропавшие вещи квартирантов и т.п.

Иными словами, путь Рембо хоть и тешит тщеславие квартиросдатчика, но чреват отнюдь не кинематографическими последствиями без всякого хеппи енда. Разумеется, каждый в такой ситуации будет выбирать сам, как ему действовать - в правовом поле, либо исключительно методом реального кнута. Мы настоятельно рекомендуем решать вопросы с проблемными квартирантами исключительно законными способами. Тем более, они достаточно просты и эффективны.

Итак, согласно действующему законодательству у собственника квартиры имеются следующие основания для выдворения квартирантов, или, выражаясь языком юриспруденции, для расторжения договора аренды жилого помещения в одностороннем порядке:

систематическое уклонение от оплаты аренды квартиры и/или коммунальных платежей;
использование жилья не по прямому назначению, указанному в договоре найма, аренды, или оговоренному в устном соглашении;
нарушение условий договора найма жилья или устных договоренностей с собственником квартиры;
неоднократные жалобы на квартирантов со стороны жильцов в связи с нарушениями жилищного законодательства, норм общежития, в том числе, и локальных, а также их прав и законных интересов;
асоциальное поведение квартирантов;
отсутствие надлежащего ухода за квартирой;
перепланировка жилого помещения, несогласованные с собственником строительные работы в квартире.

Это не исчерпывающий перечень оснований, по которым собственник жилья вправе выселить квартирантов из арендуемой квартиры. В любом случае все допущенные ими нарушения должны быть зафиксированы и подкреплены соответствующими доказательствами - показаниями свидетелей (соседей, очевидцев), письменными документами, аудио и видеозаписями, заключениями экспертов и т.д.

Как выселить квартирантов, проживающих без договора

Если между собственником квартиры и квартирантом не заключен договор найма или аренды жилого помещения, правоотношения между арендодателем и арендатором регулируются нормативными положениями материального и жилищного законодательства, а именно:

Согласно статье 30 Жилищного кодекса РФ собственник квартиры вправе предоставить во владение или в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Собственник жилья осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, установленные жилищным законодательством.

Начинать выдворение недобросовестных квартирантов из жилого помещения следует с переговоров. Если арендатор не желает выселяться в добровольном порядке, необходимо уведомить его о предстоящем принудительном выдворении. Разговор с квартирантом рекомендуется записать на диктофон. Если арендатор человек вменяемый и интеллигентный, целесообразно вручить ему письменное уведомление о выселении с обязательной отметкой о получении на втором экземпляре. В любом случае квартиранту следует предоставить срок для добровольного освобождения квартиры. По истечении данного срока необходимо обратиться с соответствующими заявлениями одновременно в три инстанции: в полицию (участковому уполномоченному), в прокуратуру и в управляющую компанию.

К сожалению, в большинстве случаев, при разрешении такой ситуации - с квартирантами не заключен письменный договор, и они выдворяются принудительно, собственник квартиры остается без арендной платы. Финансовый вопрос можно решить, если действовать через суд. В этом случае собственнику будет необходимо доказать факт проживания квартирантов в его квартире в определенный период времени на основании устного соглашения. Выселением квартирантов займутся приставы-исполнители после вынесения судебного решения в пользу собственника жилья и его вступления в законную силу.

Обратите внимание! Если собственник жилья, не заключивший договор аренды, оказывается не в состоянии собрать доказательства, подтверждающие факт проживания квартирантов в съемной квартире, перспективы положительного рассмотрения судом его иска стремятся к нулю.

Существует еще один, достаточно "мягкий" способ избавиться от обнаглевших квартирантов. Собственнику нужно написать заявление в управляющую компанию об отключении воды, электричества и газоснабжения в его квартире на определенный период времени, для начала, на 10 дней. Как правило, при таких условиях недобросовестные квартиранты быстро съезжают.

Какие документы необходимо представить в полицию

Подавая заявление в отдел полиции о выселении недобросовестных квартирантов необходимо собственнику представить паспорт, а к заявлению приложить выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Выписка, подтверждающая право собственности заявителя на квартиру, получается в любом МФЦ за 5 рабочих дней и за 200 рублей государственной пошлины.

Выселение квартирантов в зимний период

Также часто задаваемый клиентами вопрос. Сердобольные собственники квартир озадачиваются, не будет ли излишне холодно выгнанным на лютый мороз обнаглевшим и не уплачивающим аренду квартирантам, выставленным из теплого жилья вон. Все исходящие из различных инстанций положения касательно данного вопроса носят исключительно рекомендательный характер.

Разумеется, ситуации бывают разные. Следует учитывать сложившиеся обстоятельства в каждом индивидуальном случае. И при необходимости, и при отсутствии иного выхода, возможно, идти навстречу мольбам и просьбам оказавшихся в тяжелой жизненной ситуации квартирантам. В целом же, не имеет принципиального значения, в какой сезон года собственником инициирована процедура выдворения недобросовестных квартирантов.

Как выселить квартирантов, проживающих по договору

Арендодателю важно знать, что при наличии договора аренды он имеет право выселить квартирантов в следующие сроки:

Неуплата за квартиру превышает 2 месяца при краткосрочном договоре (до 12 месяцев).
Задолженность превышает 6 месяцев при долгосрочном договоре (от 12 месяцев и дольше).

То есть, если договор заключен сроком на 11 месяцев, а квартирант не платит аренду 1,5 месяцев, у собственника не возникает оснований для его выселения.

После наступления указанных выше сроков собственник жилья для выселения из него квартирантов за неуплату должен выполнить следующие действия:

1. В порядке досудебного разрешения спора:

уведомить квартиранта о нарушении конкретного условия договора аренды (желательно в письменной форме) и потребовать в определенный срок устранить данное нарушение;
при невыполнении требования собрать доказательства и взять письменные объяснения свидетелей и соседей;
уведомить квартирантов о намерении произвести их выселение из квартиры в судебном порядке.

2. Суд:

составить исковое заявление с приложением необходимых документов и доказательств, подтверждающих факты и доводы, изложенные в иске;
распечатать исковое заявление в 3 экземплярах (по числу участников процесса) и подать в районных суд, территориальная подсудность которого включает местонахождение спорной квартиры;
в судебном заседании объяснить суду свою позицию по делу, представить доказательства, при необходимости ходатайствовать о назначении судебных экспертиз;
при вынесении положительного для себя решения, дождаться вступления судебного акта в законную силу и получить исполнительный лист в канцелярии суда.

3. Исполнительное производство в службе судебных приставов:

подать заявление о возбуждении исполнительного производства с приложением оригинала исполнительного листа в отдел службы судебных приставов, обслуживающий округ или район, в котором расположена спорная квартира;
оказывать приставам-исполнителям необходимое содействие во время принудительного выселения квартирантов из жилого помещения;
составить и подписать акт приема-передачи квартиры;
получить у пристава постановление об окончании исполнительного производства.

Если собственник квартиры столкнется с бездействием приставов и не совершении ими предусмотренных законом "об исполнительном производстве" действий принудительного характера, направленных на исполнение решения суда, их придется заставить исполнять свои должностные обязанности. Как это сделать вы узнаете из этой статьи.

Какие документы необходимо представить в суд с иском о выселении квартирантов

Вместе с исковым заявлением в суд необходимо представить следующие документы:

оригинал квитанции об уплате государственной пошлины - согласно статье 333.19 Налогового кодекса РФ пошлина составляет 300 рублей;
свежая выписка из ЕГРН;
копия договора аренды или найма;
документы финансового характера, подтверждающие оплату арендатором коммунальных услуг, а также суммы, вносимые им в счет оплаты по договору аренды;
копия паспорта собственника жилья и арендатора (при наличии);
объяснения соседей и свидетелей;
аудио или видеозаписи (при наличии) на цифровом носителе, подтверждающие факт нарушения;
письменные доказательства (при наличии);
копия уведомления квартирантов с требованием погасить задолженность по арендной плате.

Если квартиранты оформили временную регистрацию по месту пребывания в арендуемой квартире, необходимо обратить внимание суда на данное обстоятельство, поскольку только суд вправе вынести решение об их выселении.

Выселение без суда

При добровольном согласии квартирантов съехать из арендованной квартиры необходимость обращения в суд отпадает. То есть, судебных тяжб можно избежать, если жильцы готовы внести плату за время фактического пользования квартирой. Возникшие в этой связи споры придется решать опять-таки в суде.

При добровольном выселении квартирантов рекомендуем составлять акт приема-передачи жилого помещения. В документе должно быть отражено состояние передаваемой квартиры, иметься отметки о наличии всего бытового имущества, электротехники и их исправное техническое состояние. Со стороны квартирантов следует зафиксировать факт отсутствия в квартире принадлежащих им вещей и указать дату и время возврата собственнику ключей от квартиры.