Как исправить наложение границ земельных участков и устранить кадастровую ошибку
По понятным причинам межевание многих земельных участков выполнены с грубыми кадастровыми ошибками, в первую очередь, с ошибками в определении реперных точек, в результате которых земля одного собственника может накладываться на землю другого собственника, расположенную по соседству. Как правило, при таких обстоятельствах "плывет", или, употребляя специальный термин, "линейно смещается" несколько идущих подряд земельных участков и даже целый квартал или улица.
Занимающему таким образом часть чужого участка собственнику могут грозить штрафные санкции и риск отчуждения наложенной части земли в пользу третьего лица.
Однако не во всех случаях представляется целесообразным бежать в кадастровую палату для исправления ошибок кадастрового инженера и приведения границ своего земельного участка в надлежащее состояние. Иногда бывает выгодным оформить куплю-продажу земли с наложениями или пересечениями.
Изменения в действующем законодательстве
С 01.01.2018 вступают в силу поправки в земельное законодательство, в соответствии с которыми будут ограничены любые сделки с земельными участками, границы которых не поставлены на кадастровый учет. Также ужесточаются административные штрафы за пересечение участков. В настоящее время штрафные санкции, предусмотренные статьей 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ, применяются к лицам, как умышленно, так и по незнанию, самовольно занявшие чужой земельный участок, и, например, огородившие эту часть земли забором, или построившие на ней хозяйственную постройку.
Размер штрафа определяется исходя из процентов кадастровой стоимости участка, минимальная сумма для граждан составляет пять тысяч рублей, для организаций - сто тысяч рублей. Однако при определенных обстоятельствах часть наложенной на чужой участок земли может быть отобрана у ее собственника через суд.
Юристы, специализирующиеся в области земельных правоотношений, в один голос рекомендуют при обнаружении факта наложения или пересечения земель незамедлительно обращаться в кадастровую палату для приведения границ участков в соответствие с фактическими.
Урегулирование спора о межевых границах в досудебном порядке
Следует иметь в виду, что досудебный порядок разрешения конфликта обязателен при обращении в суд с исковыми требованиями, связанными с нарушениями прав собственника земельного участка. Его несоблюдение чревато отказом в возбуждении искового производства и рассмотрении искам по существу до устранения нарушений процессуального закона.
Для обращения в Росреестр для устранения кадастровой ошибки, обусловившей наложение границ соседних земельных участков друг на друга, необходимо предоставить доказательства ошибки кадастрового инженера в виде межевого плана. Для его составление следует получить согласие соседей. Далеко не всегда собственник расположенного через межевую линию земельного участка соглашается подписать акт согласования границ.
Однако даже при таких условиях обращаться в кадастровую палату необходимо. В удовлетворении заявления об устранении кадастровой ошибки при отсутствии согласования границ с соседями Росреестр откажет по формальным основаниям. Данный письменный отказ будет расценен в ходе судебного разбирательства как подтверждение соблюдения истцом досудебного порядка решения спора.
Как подать иск о корректировке сведений о границах земельного участка
Собственник земельного участка, на котором обнаружено наложение границ соседнего участка, получивший из Росреестра отказ об исправлении кадастровой ошибки, должен обратиться в суд с исковым заявлением о корректировке в Едином государственном реестре недвижимости в ГРН сведений о границах и площади рассматриваемого земельного участка. Исковые требования должны быть оформлены именно с применением указанной формулировки, поскольку пунктом 3 статьи 61 Закона "О государственной регистрации недвижимости" закреплено право на исправление ошибок в реестре недвижимости, при условии:
Целесообразно принять во внимание, что некоторые судьи настаивают на подаче иска об исключении из госучета сведений о границах, поставленного с кадастровыми ошибками, земельного участка. Однако такой подход является ошибочным, согласно позиции Верховного Суда РФ, при таких условиях земельный участок прекращает существование как объект права.
Необходимо настаивать на рассмотрении судом требований именно о корректировке сведений о земельном участке, а не об исключении сведений о его границах из кадастрового учета. При отказе районного суда в принятии искового заявления в производство следует обращаться с жалобой на действия конкретного судьи к Председателю краевого (областного) суд или в квалификационную коллегию судей.
Особенности судебного разбирательства
В качестве ответчика по делу необходимо указать оказавший в исправлении кадастровой ошибки орган Росреестра, а третьими лицами привлечь собственников смежных земельных участков, чьи права могут быть затронуты процедурой изменения межевых границ.
Вместе с исковым заявлением в суд необходимо представить составленный заблаговременно межевой план участка, а также акты согласования его границ с соседями. Ошибка кадастрового инженера доказывается путем проведения судебной землеустроительной экспертизы. О ее проведении, с указанием перечня вопросов, представляемых на разрешение эксперта, истец должен заявить письменным или устным ходатайством председательствующему.
Экспертное заключение должно содержать выводы о причинах пересечения или наложения границ соседних земельных участков. Специалист должен рассмотреть и изложить в заключении способы устранения кадастровой ошибки.
Суд должен установить правовые основания принадлежности земельных участков истцу и ответчику, их площади и конфигурации, а также первичность внесения в государственный реестр сведений о конкретном участке. То есть, тот участок, который поставлен на кадастровый учет раньше другого, имеет реальные правовые преференции.
Нередкими являются случаи отказа судами первой инстанции в удовлетворении исковых требований с формулировкой - имеется спор о праве. Данный вывод не основан на действующем законодательстве, и судебный акт может быть отменен вышестоящими судами. Для этого в установленный законом срок следует подать апелляционную жалобу в суд второй инстанции через районный суд.
Доверяй, но проверяй
При совершении сделки, связанной с куплей-продажей земельного участка, настоятельно рекомендуется не только проверить сведения о нем в ЕГРН, но и вызвать кадастрового инженера, который вынесет опорные точки в натуре. То есть на земле маркерами отметит установленные по прибору границы приобретаемого земельного участка. Да, это потребует дополнительных расходов со стороны покупателя, но это стоит того, чтобы избежать существенных проблем, трудно разрешаемых в течение весьма продолжительного периода времени.
Вынос реперных точек в натуре целесообразно проводить на любом участке, вне зависимости свободен ли он от построек, либо на нем возведен жилой дом и подсобные помещения.
Указанная выше процедура обуславливается еще и тем обстоятельством, что многие продавцы могут длительное время владеть земельным участком и не знать о факте пересечения или наложения его границ на расположенную по соседству землю другого собственника.
Если на этапе подготовки к сделке с землей установлен факт наложения границ, следует исходить из сложившихся обстоятельств. Чаще всего, это отказ от сделки при наличии альтернативы. Однако, если масштабы наложения границ не существенны, например, незастроенная часть участка площадью 3-5 квадратных метра обнесена соседским забором, можно договариваться с продавцом о снижении цены, либо ставить перед ним условие о приведении границ участка в соответствие с фактическими, и только после этого завершать сделку.
Не лишним будет напомнить, что при обнаружении наложения границ земельных участков вследствие ошибки кадастрового инженера и при невозможности ее исправления, у покупателя возникают правовые основания для обращения в суд с требованием о признании договора купли-продажи недействительным.
Образцы процессуальных документов:
