Как доказать дефекты квартиры в новом многоквартирном доме
Сегодня строителей не ругает только ленивый. Качество строительных работ в новостройках упало до критического уровня, и, как ни странно, продолжает ухудшаться. Это говорит о том, что практически любой человек, купивший квартиру в только что сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме, может столкнуться с неустранимыми строительными дефектами, мешающими эксплуатации жилого помещения. Масштабность данной проблемы и вызываемый ею негативный общественный резонанс явились поводом для вмешательства Верховного Суда РФ, разъяснившего, в каком случае собственник только что купленной квартиры с обнаруженными в ней существенными дефектами сможет взыскать с застройщика компенсацию материального вреда без обращения с исковыми требованиями в суд.
Следует отметить особую сложность в доказывании в суде наличия дефектов в приобретенном в новостройке жилье и причинно-следственной связи между ненадлежащим качеством строительных работ и материального ущерба от него.
Обстоятельства дела, рассмотренного Верховным Судом
Пелагея Идрисова на основании договора купли-продажи приобрела у продавца ООО "Луч света" квартиру в многоквартирном жилом доме стоимостью 6 миллионов рублей. Очень скоро, при мелком косметическом ремонте, Идрисова выявила существенные строительные недостатки, а именно: вследствие прогиба монолитных перекрытий этажей ей пришлось выравнивать потолок и пол во всех комнатах. Ремонт обошелся собственнице в круглую сумму - полтора миллиона рублей. Кроме того сократилась жилая площадь квартиры.
Идрисова обратилась к застройщику с претензией, требуя компенсировать ущерб. Строители решили не доводить дело до суда, и в счет возмещения убытков предоставила собственнице квартиры безвозмездно машиноместо в принадлежащем фирме и расположенном в непосредственной близости от дома автомобильном паркинге.
Разбирательство в суде первой инстанции
Пелагея Идрисова не удовлетворилась предоставленной застройщиком компенсацией и обратилась в суд с исковыми требованиями к продавцу квартиры ООО "Луч света" о взыскании суммы материального ущерба, компенсации морального вреда, суммы неустойки и потребительского штрафа. В общей сложности цена иска составила 28 миллионов рублей.
Вынесенное по делу по иску Идрисовой судебное решение основано на назначенной судом строительно-технической экспертизе, в соответствии с которой монолитные этажные перекрытия были признаны не соответствующими строительным нормам и правилам. Районный суд сделал вывод о существенном снижении качества квартиры в связи с указанным дефектом, однако в силу требований статьи 333 Гражданского кодекса РФ уменьшил сумму неустойки почти в два раза, взыскав с ответчика 17 миллионов рублей.
Ответчик обжаловал судебный акт, и апелляционный суд снизил размер компенсации до 15 миллионов рублей. Между тем продавец полагал, что фирма застройщик полностью рассчиталась с истицей за допущенные нарушения, выделив ей в собственность машиноместо в комфортабельном паркинге рядом с домом. Этот аргумент был основным в кассационной жалобе ответчика в Верховный Суд РФ.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, изучив доводы кассационной жалобы и материалы дела, пришла к выводу о неполноте исследования районным и апелляционным судом всех обстоятельств, которые могли повлиять на вынесение взвешенного, законного и обоснованного решения.
Коллегия указала на неустановленность существенности такого строительного дефекта, как изгибы монолитного железобетона в перекрытиях этажей многоквартирного дома. По мнению Верховного Суда, нижестоящие судебные инстанции должны обосновать вывод о том, что устранение данного недостатка сопряжено с колоссальными финансовыми и временными затратами. Также, по мнению судей, районным судом не дан анализ причинно-следственной связи между установленными застройщиком с грубыми нарушениями строительных норм и правил монолитными перекрытиями этажей и качеством жилья Пелагеи Идрисовой. Все судебные акты отменены, дело направлено на повторное рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
На основании данной позиции Верховного Суда всем покупателям квартир в новостройках рекомендуется до подписания акта приема-передачи самым внимательным образом осмотреть не только квартиру, но и подвал, чердак, лестничные клетки и марши дома, зафиксировав все дефекты и недостатки. Сам акт подписывать только после устранения застройщиком всех выявленных дефектов. При установлении существенных недостатков в строительстве необходимо провести досудебное строительно-техническое исследование с участием представителя фирмы-застройщика. В экспертном заключении следует отразить о создаваемых дефектами значимых препятствиях в пользовании жилым помещением.
С учетом вынесенного Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ определения по делу № 29-КГ16-13 целесообразно сформулировать обстоятельства, которые будет необходимо доказывать новоиспеченному собственнику в судебной тяжбе с застройщиком о наличии в его квартире существенных строительных дефектов:
2. Недостатки создают препятствия для нормального проживания в квартире.
3. Общие помещения, расположенные со спорной квартирой в той же части дома, ограничивают ее полноценную эксплуатацию.
Допустимыми доказательствами по делам данной категории являются письменные документы (акты, составленные и подписанные застройщиком и собственником жилья), заключения эксперта, составленное по результатом проведенного строительно-технического исследования, показания свидетелей, аудио и видеозаписи.
Образцы процессуальных документов в суд:
