Как снять квартиру без негативных последствий и проблем
Прежде чем снять квартиру, ее надо найти. В век интернета этот вопрос практически утратил свою актуальность - и арендаторы и арендодатели ищут друг друга на бескрайних просторах глобальной паутины, а точнее, на соответствующих тематических сайтах, коих в сети превеликое множество. Будет полезным напомнить лишний раз о том, что доверять следует проверенным ресурсам, ориентируясь на возраст сайта агентства по сдаче квартир в наем (чем он старше, тем лучше), на наличие точного адреса конторы и не ангажированных, независимых отзывов, размещенных, опять-таки, на трастовых сайтах.
После того, как квартира найдена и согласованы все условия аренды с ее владельцем, настоятельно рекомендуется заключить договор найма жилого помещения. Необходимо проявить внимание и осмотрительность при составлении договора, чтобы впоследствии не столкнуться с проблемами крайне негативного характера. Благодаря правильно составленному договору собственник сдаваемой в аренду квартиры также сможет обезопасить себя от разного рода непредвиденных инцидентов с конфликтными жильцами. Обо всех нюансах, которые необходимо знать при заключении этого важного документа, без воды и лишних слов изложено ниже.
Какие документы следует просить представить арендодателя
Обратите внимание на то обстоятельство, что с июля 2016 года свидетельства о регистрации права собственности на квартиру, выдаваемые ранее Росреестром, не имеют юридической силы. Право собственности на жилье подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП). Остановив свой выбор на конкретной квартире, потенциальному арендатору будет весьма полезным получить информацию об имеющихся на текущий момент судебных тяжбах ее собственника. Это можно сделать бесплатно. О том, как, подробно рассказано в других статьях нашего сайта.
Перед тем, как снять квартиру целесообразно ознакомиться со следующими документами, запросить которые необходимо у владельца квартиры или его представителя:
- выписку из ЕГРП. Из этого документа вы сможете узнать не находится ли квартира в залоге у банка, а также ее фактического собственника. Если жилье является залоговым имуществом, договор может быть подписан только при согласии залогодержателя. Примите во внимание, что квартира, находящаяся в долевой собственности, может быть сдана в наем только с разрешения всех ее собственников.
- паспорт собственника квартиры. В выписке из ЕГРП и в паспорте должно быть указано одно и тоже лицо. Оригинал паспорта, а не его копию, следует требовать и в тех случаях, когда заключение договора осуществляется через представителя собственника жилья.
- Если интересы собственника квартиры представляет третье лицо, необходимо получить у него доверенность на представителя, удостоверенную нотариально. Рекомендуем проверить подлинность доверенность на официальном сайте Нотариальной палаты РФ.
Копии указанных выше документов целесообразно сделать приложением к договору найма или аренды квартиры.
Юридическая природа договора и его условия
В подавляющем большинстве случаев стороны составляют договор, определяемый положениями главы 35 Гражданского кодекса РФ, как договор найма квартиры. Указанная правовая норма наиболее полно отвечает интересам арендатора и арендодателя, в отличие договора безвозмездного пользования, или договора ссуды, регулируемого главой 36 Гражданского кодекса. Предложение собственника квартиры заключить именно договор безвозмездного пользования очевидно указывает на его намерение уклониться от уплаты соответствующих налогов и сборов.
В договоре найма или аренды квартиры необходимо указать следующие сведения:
- данные паспортов арендатора и арендодателя,
- информация о собственнике жилого помещения,
- подробная информация о предоставляемой в наем квартире - ее кадастровый номер, площадь, почтовый адрес,
- опись находящейся в квартире мебели, бытового имущества, электро- и радиотехнических устройств,
- размер и порядок оплаты по договору,
- порядок оплаты коммунальных услуг,
- срок действия договора,
- акт приема-передачи квартиры с указанием всех дефектов и неисправностей техники, мебели, сантехнического оборудования, отделки, показаний приборов учета электроэнергии и воды на момент составления акта,
- условия, при которых договор может быть расторгнут в одностороннем порядке. Например, при причинении нанимателем вреда имуществу, находящемуся в жилом помещении, при двух подтвержденных официально жалобах соседей на нанимателя, и т.п.
- если договором предусмотрена залоговая сумма, необходимо указать порядок ее внесения и возврата,
- полные сведения о лицах, постоянно проживающих в сданной в наем квартире,
- меры ответственности нанимателя за причиненный его действиями или бездействием материальный вред имуществу наймодателя, находящемуся в квартире,
- неустойка за нарушение условий договора, прежде всего, в части несвоевременной оплаты по нему.
Касательно ремонта жилого помещения (капитального и текущего) стороны руководствуются диспозицией статьи 616 и 681 Гражданского кодекса, в соответствии с которыми, капитальный ремонт находится в сфере ответственности арендодателя, а текущий ремонт является обязанностью арендатора.
В договоре целесообразно указать порядок и периодичность проверки собственником состояния квартиры. Получаемые по договору наличные средства должны оформляться расписками.
Для сторон важно личное участие в подписании обоих экземпляров договора найма квартиры. Во избежание нежелательных последствий в виде не заключенного договора следует отказаться от обмена экземплярами документа через интернет или посредством почтовой связи.
Нужно ли требовать от нанимателя регистрации по месту пребывания
Согласно приказу Федеральной миграционной службы № 288 от 11.09.2012 и статьи 5 Федерального закона N 5242-1 наниматель не ставится на регистрационный учет в случае его регистрации в субъекте Российской федерации по месту своего жительства, в котором расположено арендуемое им жилье. При сроке действия договора найма превышающего 90 дней наниматель обязан встать на регистрационный учет по месту своего пребывания. Для нарушителей санкциями статьи 19.15.1 КоАП предусмотрены штрафы - 7000 рублей для собственника жилья, и 5000 рублей для нанимателя.
Кто должен быть уведомлен о заключении договора найма квартиры
Если срок действия договора аренды жилья не превышает одного года, никаких уведомлений не требуется. Договор со сроком действия более одного года должен быть зарегистрирован в Росреестре. При этом следует иметь в виду, что заявление в регистрирующий орган должно быть подано в срок, не превышающий 1 месяц с момента подписания договора. На основании статьи 19.21 КоАП нарушение данного условия карается штрафом в размере 2000 рублей, как для наймодателя, так и для нанимателя квартиры. Пунктом 1 статьи 223, статьей 228 Налогового кодекса РФ, а также письмом Минфина N 03-04-05/49525 от 02 .10.2014 на собственника сдаваемой в наем квартиры возложена обязанность по самостоятельному исчислению и уплате налога на доходы физического лица (НДФЛ) в размере 13% от полученной по договору суммы.
Может ли наниматель или наймодатель досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке
Если стороны заключили договор имущественного найма, наймодатель вправе прекратить действие договора только в судебном порядке, при наличии веских оснований. Для расторжения договора нанимателем, в соответствии с требованиями статьи 687 Гражданского кодекса, ему достаточно уведомить наймодателя за 3 месяца.
Ссудный договор расторгается по инициативе любой стороны в любое время с уведомлением за один месяц.
Об увеличении платы за наем квартиры
Стороны могут изменить сумму арендной платы в любое время путем составления дополнительного соглашения к договору. Одностороннее увеличение арендной платы допустимо в случае, если в договор содержит соответствующее условие. Необоснованное увеличение платы со стороны наймодателя может быть обжаловано в судебном порядке.
Другие статьи:
